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置業英國細思量 瞭解稅收巧安居 2015年終英國房產稅法回顧

文/逸銘
在過去的幾年中,英國政府對買賣房產的相關稅費進行了大刀闊斧的改革,對英國房市產生了顯著而又深遠的影響。這些稅法改革主要包括兩個方面:一個是針對高端房市的過快增長大幅調高了稅費,並針對可能避稅的一些法規做了調整和完善,使得高端房產的購買成本出現了跳躍式的變化,並使得當前的高端房市基本停滯;另外一個調整的重點是因應英國房市上新房供應短缺、買房難的問題,英國政府在推出助購計劃和規範按揭市場的同時,也以調整稅費的方式針對購房出租行業進行了調整,以使民眾可以更容易登上房產階梯,並提高房地產市場的運作和效率。
為了幫助您掌握英國房市的規則與脈動,我們將在本期中為您回顧直至2015年底在英國購買房產所涉及到的稅費與變化軌跡,以幫助您規劃成功的投資。
對於華人來說,在英國置業主要涉及四個稅種:購房時的印花稅、房產轉讓時的繼承稅、賣房所得的資本利得稅和針對租金收入的個人所得稅,以公司方式持有的房產還涉及到豪宅年費。此外,還可能涉及到相對不重要的增值稅和市政物業稅。下面依次介紹這些稅費。

1. 印花稅

在英國購買房產,成交後必須繳納印花稅才能獲得政府認可。這項稅在蘇格蘭之外的地區被稱為印花稅(Stamp Duty Land Tax,SDLT),而在蘇格蘭被稱為土地及建築物交易稅(Land and Building Transaction Tax,LBTT)。

SDLT和LBTT二者都是累進稅制,也就是說不會以同樣的稅率對房價的全部徵收費用,而是對超出每個區間的溢價徵收更多的費用。這樣,跨入另一個稅率區間也不會讓稅費產生太大的波動。但二者的稅率和區間都不同,而且SDLT對海外公司購買英國住宅的稅率更高。

從2016年四月份起,業主購買第二套住宅的時候,將會繳納更多的印花稅。稅率將比正常情況下高出3%。以25萬英鎊的房產為例,應繳付的印花稅將從2,100英鎊增至5,250英鎊。

根據英國財政部公佈的最新印花稅法,SDLT的徵收標準如下:

價格(£) 稅率 第二套房*
低於12.5萬 0 3%
12.5~25萬 2% 5%
25~92.5萬 5% 8%
92.5~150萬 10% 13%
高於150萬 12% 15%

*2016年四月份起

另外,以離岸公司(Enveloped Dwellings,即非英國的公司)購買的房產,如果房價在50萬英鎊以上,則需繳納15%的印花稅。由於這種方式持有的房產私密性較好且不涉及遺產稅,因此有很多高淨值人士採用這種方式。

蘇格蘭的住宅交易將需要按照如下稅率繳納LBTT

價格(£) 稅率
低於13.5萬 0
13.5~25萬 2%
25~100萬 10%
高於100萬 12%

由於印花稅的改革實際上降低了低端房產的稅費,因此樓價較低的區域,尤其是英國東北部和西北部,絕大多數買家不受影響甚至有受益,而在倫敦及英格蘭南部的一些高端地區受衝擊很大。倫敦市中心黃金地段的房市受此影響已經停止增長,而銷量已經顯著下降。

而對於購買第二套房產印花稅增加3%的改革,受其調整影響最大的人群是購房出租業主,因此很多業主反應頗為強烈,很多人稱英國財政大臣奧斯本殺死了購房出租這一行業。

2、對遺產稅的影響

繼承稅(Inheritance tax)是針對贈予子女(或他人)的財物所徵收的稅種,並非僅是房產或遺產。因此,無論是代交首付還是贈予房屋,都會涉及到繼承稅。如果父母在饋贈後的七年之內去世,七年之內所有贈予子女的禮金都會被記入遺產總額之中,如果超過起征點,將被徵收40%的繼承稅。因此若要避開繼承稅的問題,需要提早規劃。

目前,價值不超過32.5萬英鎊的房產不涉及繼承稅,其上的繼承稅率為40%。由於英國房價,特別是倫敦房價在最近幾年中大幅上漲,但是繼承稅的起征點卻被一直凍結在32.5萬英鎊,很多本不應被徵收繼承稅的房產也被劃入這個範圍。調查發現遺產稅是所有稅收中最不受歡迎稅種,即便是工黨的選民,對此也頗有微言。

因此,英國政府也終於順應民意,頒佈了這項可以說是姍姍來遲的利好消息。從2017年開始,遺留給子女的房產免稅額度會逐年上漲,至2020/21年時將為每人50萬英鎊,夫婦可以共留下100萬英鎊的免稅房產給子女。

年份 免稅額度
現在至2017.4 32.5萬英鎊
2017.4-2018.4 42.5萬英鎊
2018.4-2019.4 45萬英鎊
2019.4-2020.4 47.5萬英鎊
2020.4-2021.4 50萬英鎊

但是對於昂貴的房產,則不會獲得這項減免。從200萬英鎊以上開始,這項稅收減免將逐漸降低,至235萬英鎊以上的房產,將不會享受到這項稅收減免。此外,這項調高的稅收減免只針對作為主要居所的房產,不包括其它財富來源。

對華人而言,如果沒有在英國定居而只是持有房產,那麼相對比較簡單,只會涉及到關於這座房產遺產稅的問題。不過英國政府也在制訂立法,無論以何種方式(包括直接持有、通過離岸公司或是信託持有)持有英國房產都需要為此繳納繼承稅。

但如果在英國定居了,那麼遺產稅的問題會變得稍複雜一些。從2017年4月起(從此開始計算,不溯及既往),只要在未來20年中,該人有15年以上居住在英國,那麼將會被「視為居籍」(Deemed Domicile),英國繼承稅的陰影將會籠罩在該人全球的(而非只是英國)房產上。

也就是說,非英國居籍的人有很大的優勢,他們僅需為坐落在英國的房產繳納繼承稅/遺產稅。相反,英國居籍的人,要為全世界的房產向英國政府繳納繼承稅。此外,出生和父母的居籍都是在英國的人,將與非居籍無緣。因此對於英國出生的華人而言,即使以後長期居住在海外,仍需為其全球的房產向英國政府繳納遺產稅。

小知識:關於居籍

居籍(Domicile)指的是一個人與英國並非僅僅是居住的關係,而是有更多的習俗、文化、社會等方面的聯繫,因此居籍也常被稱為「一個人所屬於的地方」。居籍與居住(Residence)的概念不同,也無關乎國籍(Nationality)。因此完全可能出現這樣的情況:一個人的國籍是A國,但居籍是B國,而住在C國。居籍並沒有法定概念,而是由大量的判例法所賦予的含義。因此對於不同案例,居籍的判定有時是比較複雜的,並需要專業人士來分析。居籍制度的主要目的是為那些來英國時間較短——15年以內——的人提供有利的制度,以此吸引外來投資者,但是對於長期定居者,這些優勢就消失了。

3. 資本利得稅(Capital Gains Tax)

資本利得稅是對出售資產所得收益徵收的稅金。只要房產在英國,無論是個人還是公司都會涉及到這項稅費。但資本利得稅只針對購房出租的投資房產,被劃為「主要私宅」(Principal Private Residence,一年之內居住90天以上)的房產可以減免這部份CGT。而且如果您對房產進行過裝修改造,可以用該項支出扣稅。

對個人而言,英國資本利得稅率分為18%和28%兩種,取決於該年度中落在哪個個人所得稅區間。對於那些在英國沒有其它收入的海外業主,如果用當前的英國個人所得稅區間衡定的話,賣房所得收益中低於3.2萬英鎊的部份將按照18%收稅,高於3.2萬英鎊的部份按照28%收稅。

在2015年4月之前,英國房產的「非英國居民」的業主不需要為出售房產所得的收益繳納資本利得稅。這一點吸引了很多海外投資者在英國購房。但現在海外買家和英國的居民已經站在同一起跑線上——業主需要為出售非「主要私宅」的房產所得收益繳納資本利得稅。對於長期擁有英國房產的人,也不必過於擔心要為不菲的增值繳納大額稅款。因為房價的增值會以2015年4月時的價格作為基準,業主只需要為該日期之後的增值繳納CGT。

另外,樓花(Off-plan)將被視為已完工的住宅,因此投資樓花,然後在完工前轉手的行為也需繳納CGT。

4. 個人所得稅(Income Tax)

無論是否是英國常住人口,在英國的房產租賃收入,都需繳納個人所得稅。稅率根據總收入不同而落在不同的稅率區間。按照20%、40%和45%計算。個人所得稅的多寡很大程度上跟扣稅的額度有關。

在2015年7月,英國政府對購房出租業主的扣稅進行了調整,所處個人稅率較高的納稅人的借款成本將大幅提高。目前,個人業主在繳稅之前,可以從收入中扣除包含住房按揭在內的一定費用。對於個人所得稅階處於40%以上的納稅人,利息的40%或45%可以用來扣稅。也就是說,目前這些人所需繳納的利息經過扣稅之後,每100英鎊的成本只有60或55英鎊。但是從2017年開始,這個比例將會逐年降低,至2020年4月時,將降至所有人均為20%。也就是說,屆時每100英鎊利息的成本將攀昇至80英鎊——這會蠶食很多房東的利潤。

對很多華人業主來說,這一點影響並不大,因為大部份華人業主都是用現金買房而非按揭。

5. 增值稅、和市政物業稅

在英國的置業過程中,還可能涉及到的稅費包括市政物業稅(Council Tax)和增值稅(VAT)。

市政物業稅
在英國,所有的房產都要向地方政府上繳市政稅,用來支付地方的公共服務設施費用,類似中國的地稅。

增值稅
增值稅是指對商品或服務產生的增值部份所徵收的賦稅。該稅種主要發生在您在購房過程中所聘用的律師、會計師服務上。

6. 公司豪宅年費(Annual Residential Property Tax)

如果非英國公司持有英國住宅而且價格超過起征點,那麼就需要繳納豪宅年費(Annual Tax of Enveloped Dwellings,ATED):

價格(£) 年費(£)
50萬~100萬** 3,500
100萬~200萬(2) 7,000
200萬~500萬 1.5萬
500萬~1千萬 3.5萬
1千萬~2千萬 7萬
2千萬以上 14萬

**2016年4月1日起
把財產從公司名下轉移至個人可以避開高額的年費和印花稅,但也會讓持有者暴露在遺產稅下。所以如何設計自己的所有權結構,您需要仔細斟酌並向專業人士諮詢。

免責聲明:本文雖然為您提供了英國稅務的介紹,但不應該被當作專業意見的替代品,亦不承擔任何責任。具體投資建議請諮詢專業人士。

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