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【行家談】房屋年久失修理賠淺談(三)損害賠償金項目

文|格瑞利律師責任有限公司訴訟經理Lucy Lu

在前兩期的文章中,我們介紹了如果承租人和房東簽署租賃合同時,合同中沒有明確條款表明房東的維修義務,而且我們也瞭解,根據房東和承租人法令1985 第十一段(Landlord and Tenant Act 1985 s11),說明房東需要行使一定的維修義務。但是這裡提醒承租人注意,承租人需要在一定的時間內通知或告知房東房屋維修的需求,所以通知房屋失修的責任是由承租人完成的。在以維修為目的的情況下,房東是可以進入承租人的房子裡開展適當的維修。進而我們也瞭解到,各種房屋居住的不利環境會影響承租人在房屋居住的樂趣,導致生活的不便。下面的內容我們探討並總結一下損害賠償金的項目及數量。

在合同法下索賠人損害賠償金的基本原則

對於房屋年久失修的案件,假設承租人已經通知了房東房屋的失修,則房東有權為了維修的原因進入承租人的物業。對於房東未按合同中的維修義務履行職責的情況,法律條文裡是這樣解釋的,合同法裡的損害賠償金的目的是為了把受損失的一方恢復到未違反合同的情況。作為承租人必須要證明房東對合同的違反造成了承租人的損失。比較常見的是,房屋年久失修可能造成承租人加重了或是導致承租人疾病的一部份原因,比如,房屋的潮濕造成承租人患哮喘病。這樣的情況下,通常我們需要取得專家的驗傷報告作為醫學證據,來支持或說明房屋失修對當事人造成的健康損失。

損害賠償金的基本目的

根據這個損害賠償金的基本原則,作為索賠人在進行索賠時,損害賠償金不是為了「懲罰房東,而是在用金錢賠償的可能性之下,把承租人恢復到從未受到違反合同所造成影響的狀態」。
有了損害賠償金的基本原則,那麼我們探討一下法庭是怎樣去衡量各項損害賠償金的。房屋年久失修的賠償金也可分為兩大部份,即一般損害賠償和特殊損害賠償。每個案例的情況不同,每個案例應該從承租人所受各項損害來考量。

一般損害賠償的評估(General Damages)

對於房屋年久失修,評估一般損害賠償需要從以下出發點考量「房屋目前的情況,以及和假設房東接到失修通知之後執行了維修,這兩者對承租人的價值差別。」當承租人在通常情況下,居住在失修的物業內,一般損害賠償金是對承租人在此期間居住不適,失望、精神困擾、失去居住樂趣。還包括失修對當事人造成的身體健康的影響作出相應的經濟賠償。
在1998年七月對於房屋年久失修的重要案例「Wallace v Manchester」中,法官對一般損害賠償金於1998年每年的失修賠償金是1,000英鎊至2,750英鎊。
法庭也可以根據「不適合居住的具體情況」參照承租人所交房租作出相應的減少房租的賠償金計算法。比如,有臥室天花板裂縫甚至塌陷,中央供暖系統失效等情況導致了1/3的房間無法使用,那麼賠償金計算的方法即以每週賠償三分之一的房租作為計算起點。

特殊損害賠償(Special Damages)

承租人也有權對在失修期間的個人物品的損失索賠。比如由於失修造成的傢具、衣物、地毯損壞,以及因為失修而產生的清潔、采暖、醫療費用,外出用餐費用和誤工損失等,以上僅是舉例,並非全部可能的經濟賠償。所有賠償必須要給法庭出具相關的收據,所以承租人需要保留相應的收據、發票及帳目。
如果失修導致當事人在這段期間無法居住在該房產中,那麼法庭允許承租人索取租住其它房產的合理費用。
房屋失修的賠償金計算是需要全面考量的過程,亦非讀者朋友們拿計算器就可以直接得出總額的簡單計算。本文也只是做拋磚引玉的探討,具體個案需要根據具體案子情況作出相應的評估和全面的考慮。
本文是由格瑞利律師行訴訟經理Lucy Lu提供,通過參看相關參考文獻及工作中的案例。

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