英國法律

【行家談】房屋年久失修理賠淺談(二) 常見的不利環境

文|格瑞利律師責任有限公司訴訟經理Lucy Lu

在上期,我們對房屋年久失修的概念進行了初步的介紹。在本期中,我們將探討甚麼是房屋年久失修的不利環境。本文會儘可能多地覆蓋不利居住的條件,但下文並未窮盡所有的不利居住條件,而且每個個案最終還是由法庭做出相應的判斷。

石棉(Asbestos)

石棉被廣泛用於各種建築材料及現代建築中已有幾十年的歷史了,主要包括隔熱板以及建築樓宇內的框架。含有石棉的建築材料在不受干擾的情況下,不會對健康造成危險。但大家可能聽說過,在石棉受到干擾,比如在拆樓時,暴露在空氣中的石棉可能釋放出石棉纖維——人們一旦吸入就可能引起嚴重的疾病。

因此,如果租戶居住在建築材料含有石棉的場所中,或在有石棉纖維暴露的建築環境下,租戶應該首先和當地政府的環境健康長官聯繫(Local Authority Environmental Health Officers EHOS)。根據個案不同的情況,可以向房東提出拆除含有石棉的建築材料;如果有石棉纖維導致損害健康,也許租戶可以向房東提出維修的要求。但是這裡要注意,只是根據建築材料裡含有石棉這一簡單事實,並不能強制房東執行,通常是要發生在房屋年久失修破損的情況下。

冷凝性潮濕(Condensation Dampness)

有大量的文獻記載和討論有關嚴重的潮濕會導致損害租戶的身心健康,給住戶造成生活不便和不利的影響。除此之外嚴重的潮濕還會伴有黴菌生長,害蟲橫行。一言以蔽之,房屋由於年久失修,屋內的隔熱層已經不能處理水汽,沒有足夠的通風設備,缺乏基本的取暖等等。在這些嚴峻的情況下,住戶可以採取必要的法律手段來尋求賠償。

一般性房屋潮濕(dampness)(有別於冷凝性潮濕)

這類是常見的建造潮濕,突發性潮濕,穿透性潮濕。如果只是簡單的由於衛生間或浴缸漏水並不能強制房東執行維修的義務。但是如果這些屋內的潮濕是由於房東對房屋年久失修造成的或者以上所述的各種潮濕導致了年久失修,那麼房客可以尋求法律補救辦法。

排水和污水(Drainage and sewers)

由於房東未進行對排水管的維修導致的屋內溢水,排水堵塞給住戶造成的生活不便;在這樣的情況下,房客可能根據人權法案1998(Human Rights Act 1998)提出相關非法妨害,疏忽賠償。

煤氣的安全(Gas safety)

這部份可能是對住戶最大的潛在危險。根據合同,房東有義務保障房產的煤氣安全,並對煤氣設施進行安裝和合理的維修。法律可以要求房東履行義務。根據煤氣安全管理條例1998,房東需要確保煤氣設備和煤氣管道、煙道的合理維護及安全。房東需要每年安排有執照的煤氣工程師進行煤氣設備的檢查。任何未做此項檢測,可能導致房東面臨著房客造成危害的起訴:「房東需要知道煤氣設備的缺點,從每年的檢測中可以瞭解到這些不安全的隱患。」

故意破壞和搗亂(Vandalism)

這一部份我們討論一下在華人商鋪區可能會遇見的由第三方故意破壞和搗亂。如果房屋的年久失修是由於第三方即不是房東,也不是房客和到訪者故意破壞的行為導致,那麼根據維修的責任可能雙方分別或雙方都不需要承擔維修責任。當然如果造成破壞的第三方是可以確認的一方,那麼房東可以從第三方尋求賠償。

以上資料由格瑞利律師行訴訟經理Lucy Lu編譯相關資料而提供。我們下期會繼續介紹怎樣評估房屋年久失修的賠償。

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