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抵消抵押貸款可以節省多少

(Paulfleet/Depositphotos)

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用於購房的按揭貸款有很多種,通常人們根據個人的實際情況來選擇。如果您在銀行有一筆數目可觀的存款,又不想把它們全部用於購房的首付時,可以考慮選用「抵消抵押」 貸款。

麼是抵消抵押貸款

抵消抵押貸款適合於擁有高額,穩定的儲蓄的購房者。您的存款金額將從您的抵押貸款的金額中扣除,利息根據餘下的金額計算。

舉例來說,如果您的貸款金額是150,000英鎊,銀行存款是50,000英鎊,那麼您只需要支付100,000英鎊的利息。

這種貸款的利率往往高於常規抵押貸款,但對於擁有大額儲蓄餘額的借款人,這可以通過抵消抵押的金額節省利息。

根據Which雜誌, 6月平均抵消抵押貸款利率為2.67%。 這只是略高於平均兩年的固定利率,目前約為2.36%。

目前由Accord Mortgages提供的最佳利率為1.79%,固定期限為三年。借款人需要支付15%的首付。

一些貸款機構將要求借款人開設一個關聯的儲蓄帳戶。

抵消抵押貸款如何運作

不是所有的抵消抵押貸款都是一樣的。以蘇格蘭寡婦為例,借款人可以選擇減少每月還款數額,或者更快地付清抵押貸款。

舉例來說,有人按揭200,000英鎊,貸款期限是25年,在一個關聯的儲蓄賬戶中存款25,000英鎊,貸款商說維持每月全額還款,可以將期限減少七年,並節省46,440英鎊的利息,如果每月支付減少的金額,可以節省23,673英鎊的利息,並提前兩年清償抵押貸款。

然而,這是基於兩年的3.5%的高利率,之後恢復到4%。

如果借款人設法獲得普通抵押貸款,並支付較低的利率,他們可能做得更好,因為同時他們也能夠獲得他們的儲蓄利息。

例如,某人以1.99%的利率借款200,000英鎊,滙豐銀行最佳的5年期固定利率的貸款手續費是1,262英鎊,每月還款額為852英鎊,25年總利息費用為54,412英鎊。

如果同一個借款人使用蘇格蘭寡婦的5年期固定利率貸款,利率是2.39%,費用為1,499英鎊,他的每月還款額是893英鎊,但如果使用抵消抵押貸款,並擁有25,000英鎊聯儲儲蓄,總利息成本可以顯著降低到48,125英鎊。

然而,這種比較必須考慮到他們從儲蓄中獲得的利益。如果這筆錢存放在一個銀行賬戶支付0.9%的利率,這是目前最好的利率 ,它將在25年中賺取6,139英鎊,使成本持平。

貸款為誰抵消

抵消抵押貸款的最大收益者是有大額儲蓄餘額,而且不介意沒有賺取利息的人。它也對家庭有益,父母或祖父母可以使用他們的積蓄幫助孩子減少每月的還款。

抵押貸款也適合能收到大額獎金的人,或是自雇人士,花費一年的時間保存了一筆錢來支付稅單。

抵消抵押貸款也可以有利於高稅率的納稅人,因為您實際上把您的儲蓄利息納入您的抵押免稅。

抵消抵押貸款的缺點

利率略高於其它抵押貸款,平均約為0.2個百分點,與最佳買入固定利率相比,差距可能更大,在0.4或0.5個百分點。

同時這種貸款也意味著您的錢不會以傳統方式賺取利息。 通過採用更高的ISA津貼和個人儲蓄津貼來減少現金儲蓄稅,意味著抵消的稅收優勢較少。

另外市場上抵消抵押貸款的選擇比較少,所以您可能無法獲得完全合適的條款。◇

編譯|天羽

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