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倫敦黃金地段2016年房市回顧

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作為一種優質的資產避風港,在過去的十年中,倫敦市中心的黃金地產(Prime Central London,PCL)不僅有著穩定的增長,還跑贏了許多其它投資種類。對倫敦房市來說,2016年是波折的一年:高額印花稅使房產成本增加,遏制普遍預期上漲的房產需求;而脫歐帶來的不確定性使先前的房產市場變得更加緩和。儘管10月房產交易量增加,但是說房市正在恢復中還為時尚早。專家預計,由於未來英國和歐盟之間的談判有可能遏制需求,2017年倫敦市中心黃金地產的房市或將持平。

經過多年的兩位數增長,自2014年中期以來,倫敦市中心黃金地產的房產市場銷售量大幅下降。根据莱坊的研究报告,如圖1,2016年第1季度市場趨於平緩。買家開始變得稀缺,代理商需要更多的努力賣出房子。到今年6月30日交易仍然較低。在2016年9月的前三個月中,倫敦市中心的看房人數,新的潛在買家人數和房產供給數量都有所增加(如圖2所示)。而10月份的資料表明,這種需求的上升可能正在轉化為交易量的增加。

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圖說:2015.10-2016.10倫敦市中心黃金地產的房價走勢

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圖說:看房人數和房產供給數量

從具體資料中看,2016年第一季度倫敦市中心黃金地產的交易量比兩年前的高峰期下降了31.3%,同比去年則下降了12.6%。而倫敦中心邊緣地區(Prime Fringe Area)表現稍好,比兩年前高峰期下降了10%,同比去年增長了8%。據土地註冊處(Land Registry)的資料顯示,截止2016年6月30日,本年度共有8,599宗交易,較2014年同期減少25%。

「一、」多因素導致房市減速 印花稅上漲影響最大

今年房市減速的原因主要是印花稅的上漲。同時,股市動盪及「更低和更長」的油價時代的到來增加了全球經濟的不確定性,並令投資者感到憂慮重重。海外買家也受到貨幣波動以及本國經濟和政治不穩定的打擊。加之英國退出歐盟帶來的不確定性,所有這些因素帶來的風險使買家和賣家的交易變得謹慎。

 脫歐是房市低迷的導火索

離開歐盟的決定使英國經濟以及倫敦市中心房產市場處於短期的不確定性。2014年6月,倫敦市中心的房產交易量增長率為8.1%,從那以後增長率逐漸下跌至2016年7月的-1.5%。這種放緩是2009年至2013年的強勁價格上漲後的自然結果,而兩次印花稅的增加和一系列其它稅收措施加快了這一過程。

印花稅上漲對房市的影響更大

事實上,儘管媒體廣泛認為脫歐投票對房價有潛在影響,從而導致房市低迷,但抑制倫敦市中心房產需求的主要因素仍然是印花稅。這兩年的房市減緩使供應商已經開始適應新的定價環境,在許多情況下,脫歐只是房市低迷的導火索。實際上,如果脫歐投票的結果是留在歐洲,房產市場的預期和現實之間仍可能會存在差距。在保守黨成員佔領大多數政府官員席位後,高額印花稅成本將遏制普遍預期上漲的房產需求。

 外匯市場影響交易

自脫歐投票以來,英鎊較美元已經削弱了15%以上,這引起了海外房產買家的興趣。

代理商Strutt&Parker指出,在英國脫歐後,特別是美元和瑞士法郎對某些貨幣最近下跌,是從6月以來歐洲和亞洲買家增加的主要因素。

「對於海外買家,這種貨幣遊戲立即消除了以前最昂貴的物業15%印花稅的令人望而卻步的成本。」他補充說。

 休假影響交易

自脫歐投票以來,由於政治和經濟的不確定性,一些買家要求供給商給予折扣。然而,如果是在脫歐投票前,不降價交易量也不會減少。所以在目前這種情況下,脫歐投票的影響使供應商表現出更大的靈活性。現在說降價是否可能觸發更多交易量還為時過早。倫敦市場並不都一樣,加上夏季處於休假期間這一季節性因素的影響,交易的情況更加複雜。

賣家不合理定價影響交易

然而,一些市場適當下調了價格,則帶來令人滿意的銷售量。在Belgravia,由於供應商定價過高,導致在過去兩年裡的交易量出現疲弱,所以目前的定價則更為現實。在給予10%折扣的情況下,與脫歐投票前相比,以美元為主要貨幣和貨幣釘住美元的國家的買家的交易量上個月有所回升。

 樓盤和周圍設施的品質影響交易

脫歐使先前的房產市場變得更加緩和。對價格敏感的買家不是關注在倫敦的哪個周邊地區購買,而是越來越關注樓盤和周圍設施的品質。雖然交易量在最近幾個月已經下降到更加符合歷史規律的水準,但這些買家對具有高品質設施和價格適當的房產更具彈性。

「二、」倫敦中心黃金地產要價降低有助需求增長

雖然銷售額較弱,但是要價降低和英鎊走弱已經開始推動需求走高。此外,脫歐的決定產生的不確定性使得供應商在要價上更加符合實際。

根據最新分析,因為受到稅收變化的影響,在倫敦市中心房產市場上,只有定價合理的房產才容易售出。

2016年第三季度,英國買家的銷售額增長了4.6%,但整體銷售量和銷售價格與2015年第三季度相比下降了47%。

然而,代理商Strutt&Parker的分析報告稱,儘管脫歐,倫敦房產仍然對海外買家具有吸引力。

Strutt&Parker倫敦住宅負責人查理•威利斯說:「交易量低表示在地產市場中,只有標價合理的房產才能完成交易。」

「在9月和10月,我們看到買家的觀看量明顯增加,這導致交易量的增長。特別是當賣家標價合理和根據市場調整要價時。」他解釋說。

「三、」2017年倫敦中心黃金地產房市前景持平

現在說房市正在恢復中還為時尚早,買方仍然對價格十分敏感。在今年1月至10月期間的200萬至500萬英鎊之間的房產交易數量仍然比2014年同期低三分之一。未來英國和歐盟之間的談判也有可能遏制需求。

Propertywire地產網站預計2016年倫敦主要黃金地段總銷售額可能會下降10%,在2017年和2018年的最壞情況下,最多保持平穩或下降5%,然後在2019年上升。

綜合報導|太平

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