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英國住宅市場7月到10月總結分析

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今年7月到10月,經歷了政策與經濟的變動,房市變化牽動人心。本年度英國住宅建築物市場穩步前進,住宅量仍處於供不應求的狀態,房產投資仍具升值空間。

回顧脫歐後的英國樓市表現,6月底脫歐後,買家對英國房產信心驟降,出現短暫恐慌,7月中期信心漸穩;到了8月市場信心繼續恢復,而9月買家需求開始緩慢反彈,而10月買家對英國房產信心出現輕微下降,但高於剛脫歐後的信心低點。

英國7月份平均房價上漲0.5%,年增長率從6月的5.1%上升至5.2%。根據Nationwide的資料,8月的英國房價年增長率為5.6%,高於9月份的5.3%。

而倫敦市中心的價格在7月底比去年同期下降了1.5%,9月份下降了0.4%,比去年同期下降2.1%。

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2001-2016年英國平均房價

 

房價有區域化特點

英國房價增長保持穩定,平均房價增長在9月份略有下降,但年增長率仍然高於5%。然而,只談全國房價數字卻掩蓋了一個持續的多變的市場,市場是有區域差異的,英國城市及其周圍地區的增長較快,包括2-6區的許多倫敦地區。最近ONS的資料顯示,倫敦紐漢市(Newham)的房地產價格到2016年8月增長了23%,呈現全英最為迅速的增幅之一,坎登鎮(Camden)的平均房價卻比去年同期下跌了3%。

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不同地區房價增幅

央行降息舉措並非金融危機

英格蘭銀行的基準利率削減直接影響到借款人。今年7月,與以往不同,英國央行沒有將基準利率調高,而是削減至0.25%的新超低利率。還伴隨著另外三個措施:擴大量化寬鬆政策,購買公司債券計劃和期限融資計劃(TFS)。

雖然英格蘭銀行的舉措似乎反映了金融危機後才採取的舉措,但還是有一個很大的區別:銀行現在比2008年和2009年擁有更多的資本,因此仍然有借貸的欲望與需求。而金融危機後,信貸會突然消退。

實際上,降息意味著按揭利率(其中一些已經處於創紀錄低點)可能會略微下降。這可以進一步鼓勵買房者,特別是對首次購房者,因為他們現在可以鎖定利率,這將保證接下來很多年的低月利率。 CML的新資料顯示,7月份首次購房者的抵押貸款數量已經達到2007年以來的最高水準。

在價格增長方面,住房市場的資料反映了市場的區域化特點。倫敦中心黃金地段房價下滑,而英國其它地區的年增長率保持穩定。

脫歐後買家信心回升

儘管在中央銀行削減了利率,英鎊已經受到越來越大的壓力,而政策制定者似乎承諾「硬脫歐」,英國經濟還是在脫歐後表現出彈性。由於原材料價格上漲,通貨膨脹率也在9月份上升1%,然而國家統計辦公室(Office For National Statistics, ONS)表示,目前沒有跡象表明這種情況正在影響消費價格。

房地產市場正受到供應過剩和超低按揭利率的支撐。10月房價景氣指數(HPSI)強調了房主對房價預期的反彈。

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2009-2016年房價景氣指數

如圖所示2,雖然整體HPSI資料在10月略有下降,但仍遠高於離開歐盟的投票之後的下降。由於脫歐計劃變得更加清晰並開始生效,在更廣泛的經濟中可能會有更多的不確定性,但是住房市場迄今為止適應了國家方向的這一重大轉變。

 

供不應求

2015-2016年度,新建住宅在數量上出現增長。根據萊坊的最新資料顯示,英國新建住宅數量同比增長12%,其新建住宅數量比2010年時增長了60%。但根據DCLG官方預測資料,目前新建住宅量仍不能滿足市場需求。

雖然政府新建住宅的年目標為20萬,然而統計資料顯示,近五十年來的實際完工量均未達到該目標值。最新資料顯示,英國今年一季度新建住宅總量不足14萬,遠低於政府目標值。

英國需求高的地區需要更多的住房,這仍然是政策制定者和房屋建造者的熱門話題。因此,業界預期會發佈政府的房屋白皮書,目的是概述一項進一步促進未來房市發展的行動計劃。

而英國住宅市場「供不應求」的現狀仍在持續,房產依然有很大升值空間。

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英格蘭地區房屋建設情況

未來房市 短期下跌長期看漲

英國央行在代理總結報告中指出,在倫敦及其周邊地區房地產的活躍度仍在繼續下降。但長期來看,由於房屋仍供給量不足,因此對投資者來說還存在一定的投資空間。同時,考慮到由於4月份印花稅政策變化等市場力量的存在,英國房產市場在未來會繼續保持穩定。很多代理還是看好英國房市的,他們表示,「在未來十年,我們預計中國對英房地產投資會增長到每年2000億。」

SJW英國房產投資有限公司負責人王靜認為,中長期來看,由於英國房市規範化很強,周期性較為明顯,且有匯率優勢,未來三個月英國樓市依然被看好。

綜合報導|明曦

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