海外房地產_海外不動產_ 海外投資_英國房地產_英國房產 買房百科

購買拍賣房 您是大贏家嗎?

house-1501490_640引言:在拍賣會上搶購房產經常能讓精明的買家以低於市場平均水準的價格購得理想的房產,同時,又可以避免在英國購置房產的漫長交易過程。這一購房方式也日益受到買家的青睞。

房主拍賣房子有很多原因,有的是因為房主無能力還貸而要被銀行收回;有的房子可能是需要重新整修或裝修;有些房子可能則是因為放在中介很久而無人問津。因此,房地產拍賣聽起來讓人興奮似乎有利可圖,但同時也充滿了風險。

如何找到拍賣的房產

線上房產搜索網站Rightmove允許您通過拍賣方式來篩選房產。選擇您的搜索標準,當獲得搜索結果後,使用左側的篩選器只顯示拍賣的房產。

也可以試著在拍賣行目錄上註冊 – 對拍賣新手可以試試Barnard Marcus或Savills。這樣,您可以早些開始準備,有足夠的時間對房產進行調查。

小技巧 大贏家

為助您在房產拍賣市場上從容冷靜、獲得理想的房產,親身經歷過多次房產拍賣的「省錢能手」Archna總結了幾個注意事項和小技巧:

 拍賣前,先瞭解一下拍賣的運作方式是個不錯的主意。

您可以事先線上觀看其它拍賣。如果您不能親臨現場,可以通過EI Group網站(https://www.eigpropertyauctions.co.uk/search/live-stream)線上觀看。「這對我幫助很大。」 Archna表示。

 閱讀相關法律,然後不斷研究。

許多拍賣行將為您提供免費的法律解讀,所以真的沒有理由不去探究它。仔細梳理,以確保不要被其抓住漏洞。更好的辦法是,如果可能的話,讓您的律師幫助看一下相關的法律條文。Archna 說:「幸運的是,我有一位律師朋友幫我研究這些,為我省去了不少麻煩。」而另一位先生購買拍賣房前沒有請律師,等買下房後才發現房子有很多問題,後來又是重新研究法律條文,又是找律師,非常被動。所以,筆者認為,能事先請位律師幫助看一下,這點也是很重要的。

 控制心態,以鋼鐵般的意志堅持您的預算。

標價雖然看起來很便宜,但標價和最終的售價之間的差距巨大。設定低標價只是一種常見的策略,是為了吸引更多的人參與,這其實是一種伎倆。

拍賣場上魚龍混雜,對於這些複雜情況,提醒大家一定要先瞭解市場,同時也請務必提前決定您的出價策略,以及您能支付的費用。堅持按照這個標準去做。如果您覺得自己做不到,那就請一個人跟您一起去,以確保出價不超出您的預算或讓您意識到有些拍賣可能不屬於您。

 調查並查看一下建築商的情況。

基本的調研會發現房產是否有重大結構性問題。有時,一些業主拍賣物業是因為他們不能在公開市場上出售,所以調查是極其重要的,除非您有足夠的錢去做那些主要的工作,那可是一個賠錢的隱患。它將花費您300-500英鎊,但如果您決定參與拍賣,就必須承擔這些花銷。

 您可以在拍賣前提出報價。

沒有多少人知道可以這樣做,但拍賣行有時會提前接受報價。如果您真的對某個房產感興趣,詢問一下沒有什麼壞處。必須提前準備好您的資金。

 必須提前準備好您的資金。

一旦木槌落下,拍賣合同對您就具有了法律約束力。您有責任支付中標的全額。您必須在規定的時間內支付,否則可能會招致重大損失。因此,如果您能得到抵押貸款,請辦妥借款事宜。債務律師Richard W表示,原則上的協議是不夠的,而貸款人在投標前必須辦妥借款事宜。如果您是一個令人羡慕的支付現金的買家,那麼這一項將與您無關。

 您需要確保有10%的現金來支付定金。

有些拍賣行讓您通過支票支付,但即使這樣,他們可能會詢問銀行,以確保有足夠資金可用。

 小心額外費用。

Archna提醒廣大潛在買家:「通常需要支付給拍賣行的費用,大約1,000英鎊。在某些情況下(特別是與財政有關的),您將被要求支付拍賣方的費用。以我感興趣的那套公寓為例,額外費用是514,000英鎊的2.7%。這是一個很大的金額,您需要考慮到預算裡。」

 快速辦理保險。

一旦贏得拍賣,您將成為房產的責任人,木槌一落,所有的風險就轉移到您身上。您應立即考慮為房子投保。

拍賣的流程

在房產拍賣中,當錘子落下時房子就是您的了。雖然這使得購買過程快得多,但也意味著您需要在事先做好許多準備工作。

拍賣前的準備

(1)獲取產品目錄

每個拍賣會都會有一個展示所有拍賣房產的目錄。該目錄大概在拍賣會的三週前推出,目錄的電子版可在網上查閱,一般比紙質版提前幾天推出。

(2)仔細閱讀產品資訊

通過閱讀產品目錄,您能發現感興趣的產品。請注意,有些房產是空房銷售(vacant possession),有些是出租房銷售(tenanted),有些可能是部份空房銷售(part-vacant)。

(3)參考價格

在產品目錄上會有每個房子的參考價格。參考價是拍賣者期望賣出的價格,但並不意味著房產的最終拍賣價必然是參考價格。該價格可能發生變化,且一般的最終銷售價格不會高於參考價。

(4)附錄(更改發佈的資訊)

產品目錄中的資訊偶爾會有變化,這些變化會發表在產品附錄上。您可以在拍賣會之前取產品附錄。

(5)看房

如果您需要看房,可以直接與拍賣者或他們的合夥機構聯繫。如果房子正在出租,則看房需要和租戶聯繫,以便安排一個方便的時間進行。

(6)註冊感興趣的房子

不同拍賣公司會有不同的要求,有的會建議您註冊,以便在房子被撤回或優先拍賣時聯繫您。有的則不需要。

(7)取得相關法律檔

賣方律師會準備一系列材料,包含銷售的特殊條件、地契、租賃、經核實的土地證(office copy entries),房屋搜索(searches),以及合同簽訂前的詢問回復。文檔可通過郵寄發送,但要收取小額費用。請記住,不管您是否讀過法律檔,您買的房產將受到所有這些文檔條款的約束。

(8)房產品質調查

拍賣市場上,房產品質不一,建議聯繫驗房師,安排合適的時間檢查房屋。

(9)確認財務狀況

如果您需要進行抵押貸款,原則上您得在拍賣前獲得貸款人的承諾。大多數房產協會和銀行都會在做出貸款承諾前安排研究人員對您的貸款做估值報告,所以您的抵押貸款申請越早越好。通常在拍賣日後,您需要最多20個工作日的時間來完成交易。另外您應該與您的貸款人討論這個問題,以確保不會出錯。

(10)確認房子是否還有庫存

建議感興趣的買家在拍賣日前查詢您感興趣的房子是否仍然還在。

(11)理解所有的條款和條件

拍賣會上購買房產與私人購買不同。因此,強烈建議感興趣的買家在購買前閱讀並理解所有的法律檔及條款,且建議請律師幫忙。

(12)拍賣日之前作出要約

您可以在拍賣日前的任何時間提供您的房產報價(書面,傳真或電子郵件形式皆可),但如果您的報價被接受了,您將不得不立即交換合約並支付押金。

(13)電話和代理報價

如果您無法出席拍賣會,您可以通過電話出價(必須在拍賣會進行時),或通過代理拍賣人(您以書面形式指定最高出價,拍賣人會以您的名義出價)。在任何情況下,都需要您在拍賣會前填寫報名表、支票支付您的定金和買家費用。

需要攜帶的物品

(1)您的產品目錄;

(2)支票簿

且保證每一套您需要競標的房產都有至少一頁支票頁(有的公司可能不接受現金、信用卡或借記卡付款);

(3)身份認證

請攜帶您的駕駛執照或護照,以及最近的公共服務賬單(utility bill)或銀行對賬單(用於地址證明);

(4)您的律師詳細資訊。

到達拍賣會場後

有的拍賣會會提供增編表(addendum sheet),該表包含每個房產的最終資訊變動。如果拿到增編表,您需要在競標前閱讀該文檔,以瞭解是否有任何相關的新變化,增編表是銷售合同的一部份。之後您只需要坐下等候拍賣會開始。

拍賣會開始

拍賣會將按照產品目錄上的開始時間準時進行。拍賣會上會宣讀一些關於拍賣程式的公告。他們也將告知已經被撤銷的,預售中已經被搶購的房產。大部份的房產會按照產品目錄中的順序拍賣。

競標

拍賣人將公佈每套房產,並聲明該房產所有最後的最新資訊變化。

當前競標的房產號通常顯示在拍賣人旁邊的熒幕上。

在拍賣人邀請出價後,您可以通過舉手或者舉起您的產品目錄出價。

拍賣將按照逐步增加投標量的方式進行,直到所有的投標結束。拍賣人會在最高出價被敲定前給大家一些提醒時間。當木槌敲定後,拍賣人和中標人之間的具有法律效應的合同已經形成。

如果您是中標人

如果您幸運地成為中標人,您還需要做以下事情:

填寫購買單(purchaser’s slip)和提供身份證明 – 在投標人是您本人的情況下,我們需要驗證您的姓名(護照或駕照)和您的地址(比如最近的公用事業賬單或銀行對賬單);

如果您是以其他人的名義投標,您還需要提供被代理人的姓名,地址和電話號碼(或公司電話);提供您律師的姓名和地址;提供一張由指定的英國清算銀行付款的支票(通常為購買價格的10%,且規定了最低購買金額)。支票將在拍賣會當天或第二天兌付,所以您應該確保賬戶裡有足夠資金。在拍賣當天支付定金也是您的法律義務。另外,除了定金,您最終還需要對每一套購買的房產支付買方費用(buyer’s fee)。

完成交易

從落槌後的第一個工作日起,您通常有五個星期的時間來完成交易(具體銷售情況或許會有變化),您需要在您的律師的輔助下完成交易。在填寫完購買單和繳付押金支票後,您將會在拍賣行工作人員的幫助下簽署一份買賣雙方的交易備忘錄,買賣雙方的律師將會收到對方簽署的交易備忘錄。請注意,不要在未拿到簽署交易備忘錄之前離開拍賣行。

最後需要記住的一句話是“衝動是魔鬼”。拍賣場上的競拍叫價,往往你來我往此起彼伏,氣氛激烈。有時候衝動的買家為了爭口氣,喊出超過市場行情的價格,雖然當時風光無限,但是接下來可能暗中吐血。所以先設定好幾個選擇和心理價位,理性競拍,也許會得到意想不到的收穫。

綜合報導|沈涵太平

喜欢这篇文章?
现在订阅,就可以通过邮件收到最新文章。
I agree to have my personal information transfered to MailChimp ( more information )