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英國房地產市場之脫歐篇:是挑戰還是機會?

在很多普通人對英國脫歐的認識,還停留在電視上政客的激烈辯論與報紙的大標題時,公投後三個多月,英鎊兌美元的彙率一路往下跌了約18%。上週五,英國央行行長卡尼警告說,英鎊貶值會導致食品價格上漲。 自此,「脫歐」從看似遙遠的政府政策正式走入普通民眾的生活。而「脫歐」對於英國房地產市場來說,帶來了挑戰,也潛藏著機會。

英國房屋銷售放緩

今年4月開始實施的購第二套房增收3%印花稅,加上對脫歐將給英國帶來何種影響的不確定性,英國房市遭受雙重衝擊,第3季度的房屋銷售有所放緩。

房地產中介英國第一太平戴維斯( Savills UK)的住宅研究負責人路西恩.庫克(Lucian Cook)說:「我們已經看到房屋按揭貸款合約的完成和批准數量的下降,顯示房產市場驅緩。但因為數據有限,現在就斷言房市將長期放緩還為時過早。」

房屋按揭貸款批准數量被經濟學家視為房地產市場活動早期指示指標。據英國央行公布的數據,8月,英國按揭貸款的批准數量掉至自2014年11月以來的最低。

據研究機構Molior報告,倫敦在建的民宅圖紙房銷售量今年第3季度比去年同期下降了14%,從去年同期的5,636套下降到今年的4,830套。

房地產中介萊坊(Knight Frank)表示,公投後,倫敦房價超過750,000英鎊的民宅銷售量比去年同期減少了20%。

與此同時,第3季度的英國房價增速放緩,平均房價呈微弱增長。據Nationwide的最新數據,9月英國房屋的平均價格為206,015英鎊,比8月份上漲0.3%。

總的來說,脫歐公投後,英國房地產市場並沒有像一些盛囂塵上的預測所說的那樣發生崩潰。6至9月的房屋銷售有所放緩,倫敦中心黃金地段受影響最大,但隨著英鎊的貶值,外國投資者看到了英國一線城市地產的機會,倫敦金融城的商業辦公大樓更是成為搶手貨。

「我們預期裡斯本50條正式啟動後,英鎊兌其它主要貨幣繼續貶值的時候,還將有一波外國投資潮湧入置產。」C Group的創立者兼主管Ross Mansoori-Dara對英國大紀元時報表示,「英國有著長期供不應求的房屋危機,不管脫歐的影響如何,這個基本因素不會改變。」

倫敦黃金地段受衝擊  房市呈買方市場

房地產中介萊坊說,倫敦中心黃金地段房產價值在今年1至8月間已下降了2% 。在切爾西地區,降幅甚至高達9%。這是自12年前全球經濟危機以來最嚴重的直線下降。

地產經紀人西蒙.羅斯(Simon Rose)正想辦法售出位於切爾西一處目前要價7百萬美元的豪宅。這處面積為3,100平方英尺的六居室豪宅今年春季開始掛牌出售,至今已降價70萬美元,仍在尋求出售。

「近年來倫敦豪宅市場已有很大的變化。在豪宅市場的鼎盛時期,做決定要買下像這樣的一棟豪宅只要幾分鐘。」Rose解釋道,「你可能做決定中午吃甚麼都比拍板買下一處豪宅花的時間多。因為你如果不快速做決定,在你後面來看房子的人可能就回價買下了。」

Rose說,倫敦豪宅的價格在過去24年裡漲了高達10倍。

據房地產中介萊坊關於倫敦中心黃金地段數據,今年7月,最初喊價比去年同期下降1.5%。但是,倫敦中心的其它區域及倫敦東部的房價仍保持上漲。

英國土地注冊處(Land Registry)的數據顯示,由於一些一線城市房屋供應量嚴重不足,倫敦房價在過去20年裡漲了近5倍。

英鎊貶值 外資湧入

多家設立於倫敦的房地產中介表示,自從英鎊彙率跌落1.23美元,外國投資者對倫敦房產的諮詢急增。

倫敦的平均房價是410,455英鎊,如果按照公投前夕的彙率兌1.5美元的話,需要花 615,682美元購買。然而,當英鎊跌落18%跌至1.22美元時,只需花500,755美元。即使將今年4月開始實施的第二套房增收3%印花稅的因素考慮在內,仍比英鎊貶值前便宜98,800美元。

新加坡私人投資者約翰.林(John Lim)正和合伙人合買一處倫敦民宅,並打算將房子翻修整新。林先生說他相信英國經濟的基礎沒有變化。「我們針對未來的價格走向做了多種應變計劃,不管是將房屋出租還是出售。」

林先生也表示屋主現在更願意接受討價還價了。「當我2011年剛開始在英國投資時,情形是非常不同的。那時期大多數的房子,買家都是在高於賣家要價之上在競價。現在實在是好買多了。」

除了倫敦以外,亞洲,尤其中國的投資者,也親睞英格蘭北部城市,例如有大量學生租房需求的曼城。曼城的買房出租回報率大約在6.8%,而英國的平均買房出租回報率是5%。

英國土地注冊處的數據顯示,過去20年,曼城房價漲了3倍多。

因看好學生租房的回報率,新加坡政府的投資公司GIC Capital與設於迪拜的 Global Student Accommodation集團合作,在英國的11個城市,包括倫敦,買下了據說價值7億英鎊的一系列學生住宿房產項目。

外資促倫敦商業地產現轉機

因為擔憂金融業者在英國脫歐後會撤離倫敦,金融城的商業地產在脫歐公投後一度嚴重遭受衝擊。也由於對脫歐談判等未來走向的不確定,業界預計2016年金融城地產的預期投資額會比去年低很多。

位於Wood街1號的Evershed’s律師行倫敦總部大樓於今年2月掛牌出售,要價1.9億英鎊。在公投前一週,德國基金管理集團KanAm回價收購該大樓,但在公投結果公布幾週後,基於當時市場內普遍擔憂倫敦辦公樓樓價可能會大跌的情緒,KanAm從交易中撤出。

現在,業主將該大樓以少於之前要價1,000萬英鎊的價格重回市場,再次尋找買家。

不過,世事變化快速,隨著英鎊的連續貶值,最近幾週,中介公司頻傳銷售大增。

Brookfield’s Moor Place據報上週以2.9億英鎊的價格成交,是公投後最大的交易之一。Pinsent Mason 律師行位於Crown Place 30 號的金融城總部被韓國三星財富管理以2.2億英鎊買下。

目前,倫敦金融城在市場上最大的待售大樓是City Point Tower。此物業據說有望在今年年底前以約6億英鎊的價格售出。

據地產中介第一太平戴維斯上週公佈的數據顯示,公投後的3個月,海外投資者佔到了倫敦商業地產銷售比例的80%,相比去年同期不到60%的比例,有大幅的提高。由於英鎊貶值和房價降價等原因,對持有美元或歐元等主要幣種的買家而言,等於房價打了18%以上的折扣。

自今年6月以來,超過6.95億英鎊的亞洲資金投入到倫敦中心商業地產。7月至9月,歐洲投資者收購了價值4.82億的倫敦商業地產。

賣家期望利用外國投資者湧入倫敦的時機,將在脫歐公投後受影響而流約的價值10億英鎊的倫敦辦公樓重新投入市場出售。這批倫敦辦公樓價值約10億英鎊。

中資加入搶購

不少中資企業對英國房地產市場表現積極的投資興趣,除了英鎊貶值的因素,也因為中國國內的房地產行業競爭日益激烈,中國資本存在資產配置壓力,傾向於向外尋求更加適宜投資的市場。

中國民生投資自9月以來簽署了兩份協定,以8.45億英鎊和3.25億英鎊收購倫敦金融城兩處房產,其中包括法國興業銀行英國總部大樓。

萬科集團9月初以1.15億英鎊價格,從Henderson Global Investors手裡買下位於倫敦中心梅費爾的辦公大樓。

據悉,房地產開發商碧桂園也計劃和伯明翰議會合作,在伯明翰及周邊地區開發房地產專案。

 

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