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稅收和房貸新規正在改變英國房東的錢袋

世紀之交以來,英國的產權組合逐漸發生著演變。 隨著自住房的比例逐年下降,租賃房屋的比例相應在提升。 但自從金融危機以來,市場上對租賃的需求加速了。

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自住 / 租賃的比例和房產價格增幅 (數據來源:DCLG, Nation wide)

這主要是兩方面原因促成的。 首先,負擔能力。因房價的增幅超過工資增長使年輕的買家更難成為業主。 其次,信貸緊縮使得高額抵押貸款的可能性降低。 結果,他們成為業主的年齡在向後推遲。因此,越來越多的人被迫選擇了租賃的方式。

出租物業不斷增加
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2013-2016 年房產交易量(單位:千套) (數據來源:英國稅務海關總署 HMRC)

出租物業的不斷增加滿足了人們對租賃房屋的需求。 這主要在於私人業主的增加和抵押貸款的可能性。 在低利率時期,買第二套房出租的需求會增加。 與其它方式相比,房屋仍然是一個相對高收益的資產,尤其在市場上供應短缺的時候,它的增值潛力更大。

購房出租引起憂慮,政府開始採取措施

然而,抵押貸款以買房出租的成功已經引起了監管部門的一些憂慮。 他們擔心房產投資者正在將第一次購房者排擠在市場之外。這給宣導房產私有的英國政府敲響了警鐘。

從去年開始,政府在貸款徵稅和租賃監管方面採取了一系列措施。 首先,對第二次購房者徵收3%的附加費。 這樣,購房業主比投資者多出了3%的價格優勢。 但是,這種監管變化卻導致購買第二套房屋的交易飆升,給監管新規帶來衝擊。

除此之外,總理宣佈將于2017年4月開始逐步寬減抵押貸款利息。對於那些高度控股的房東來說,這可能對他們最終的投資回報產生重大影響。而且,這項新規將與更嚴格的減免磨損稅結合實施。 業主現在只能就更換傢具、電器和廚具的實際成本申索寬免,而不能夠索取10%的淨租金。這些變化意味著再次削減房東的利潤底線。

購房出租回報降低

這並不一定意味著成為房東不再是一個合理的投資, 它只是意味著回報會降低。

不僅僅是稅收新規在影響市場。 對於那些需要抵押貸款的購房者,負責英國金融穩定的監管機構(PRA)已收緊了對貸款的監管。以前,抵押貸款要求較低的負擔能力,現在金融政策委員會(FPC)對此進行了調整,以加強對可用於償還貸款收入的監督,包括即使在經濟壓力下,租金要包括所支付的利息。 可用的租金和個人收入組合從目前的2%提升到了5.5%。

租房需求仍然強勁

所有這些措施剝奪了作為房東的吸引力,但是對租賃房屋的需求似乎仍保持強勁 – 特別是在不確定的時期,不清楚這將在多大程度上減少新房東對租賃行業的興趣。 然而,它可能對現有那些租賃利潤太薄的房東產生影響,使他們無法承受這些變化,從而給那些第一次購房者釋放更大的市場空間。

文|Fionnuala

編譯|沈涵

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