英國房產新聞

以房養學——投資學區房

對很多人來說,雖然購買學區房是一筆不小的開銷,但也是在投資孩子的未來。即使您沒有孩子,選擇在好學校附近買房也是個保險的選擇,因為好的學區房供應有限,因此升值穩定、波動較小。無論將來是要出租還是出售,都絕對不愁買家或房客。

無論您是否有一個正在不斷壯大的家庭,學區房對您的房產投資來說都意義重大,好的學區房能夠保值,也容易升值。市場對學區房的需求一直都很高。甚至在整個英國都處於經濟衰退的時期,優質學校的學區房仍然有著旺盛的需求。這些地區的房產供應很有限,而需求只會增加。因此,無論您是否想為孩子的教育而搬家,好的學區房總是物有所值的。

一、好學區的房產溢价

那麼好的學區會為房產帶來多少溢價呢?根據Zoopla房產成交價,比較50個英國公立小學周邊房產價格和同區域(郵編相同)房產價格後,指出:名校旁的房產價格比同區域的平均房價高出18%。HouseSimple的報告還指出,英格蘭南部名校學區房溢價率通常較高。

“能夠提供優秀教育的公立學校是非常好的賣點,有限的供應造成了顯著的溢價。”Lloyds銀行按揭經理馬克·佩吉(Marc Page)說,“但這些溢價並沒有擋住熱情的家長。”

根據桑坦德抵押貸款(Santander Mortgages)的研究,在全英範圍內所有學齡兒童的家長中,有26%的家長為了好的學校而在購買或租用了學區房,並支付了平均18%的溢價或32,127英鎊。

根據物業分析網站PrimeLocation.com在2012年發佈的研究結果,英國前100位小學的招生範圍內房產的要價平均為309,732鎊,比起英國平均房價218,114鎊要高出91,618鎊,或42%。

在研究中,最讓人印像深刻的是蘭開夏郡Hurst Green地區的聖若瑟天主教小學(St Joseph’s Roman Catholic Primary School)附近房產的平均要價572,421英鎊,是周邊房價的250%。

而好中學的競爭也很激烈,萊坊(Knight Frank)的2014年研究發現,英國最好的前50名中學學校在一英裡內的房價比周圍地區房價平均高16.6%。最高的溢價是Sevenoaks School,溢價221%。

二、以房養學是否可行?

在華人聚居地區,「以房養學」的操作方式是可行的,因為可以輕易找到租客,尤其是學校附近的房子,可以出租給同學,安全和出租率都可以得到保障。

很多家長都不惜重金為孩子打造一個良好的成長環境,因此能夠確保優質教育的學區房就成了很多家長的必爭之地。根據家庭保險公司Confused.com的研究,有1/3的家庭願意為了讓孩子進入好學校而搬家;一成的家長願為理想的學區這一特點多付5萬英鎊購房;而1/4的人會考慮在理想的學區內額外租房生活。畢竟,讓孩子獲得良好教育的機會是無價的。

如果選擇在孩子留學當地購買一套房子,將空餘的房間出租,租金支付購房貸款還能略有盈餘。舉個例子,如果是一套價值25萬英鎊左右的小兩居學區房產,申請住房貸款後(LTV最多75%),根據不同銀行實行不同還貸利率,假設貸款15萬英鎊,25年還款期,利率2.6%(預估平均值),每個月還款大約600多英鎊。然而出租一間屋子就可以把每月貸款基本搞定,可以說學也上了,錢也賺了。孩子畢業後,房屋可以選擇自住或出售,也能獲得不菲的增值收益。

三、如何挑選學區房

無論您是想讓孩子贏在起跑線上, 還是單純的想投資學區房,您都應該考慮到如下因素。

首先,好學校的學區通常面積很小,可能就在學校半徑一英里之內。而且您要注意,學校之間的學區界限是會變化的,隨著學校的受歡迎程度上升,學區也會相應縮小。因此,雖然您的孩子能夠就讀於一所好學校,但您的房子未來可能會被擠出學區。為避免賣房時愕然發現已不在學區之內的情況,您可以到學校的網站、或該校的章程中尋找所需資訊。

此外,您挑選房產的時候,學區因素固然重要,但是您也應綜合考量其它因素,例如當地的犯罪率、洪水風險(如果當地常常被淹,即使有好學校可能也不容易出售)和保險的價格,否則顧此失彼太不值得。

最後對於家長來說,眼光要放長遠,能夠直升優秀中學的小學是值得考慮的重要優勢。此外,您在挑選學區房時,還要考慮孩子如何上學的問題。您開車送還是讓他自己坐公車?去車站是否方便?公車的班次會影響您上班嗎?同時要觀察鄰居,看他們有沒有同齡的孩子,有沒有社區的感覺。

四、學區房的相關網站
好學校指南

這一網站涵蓋了全英國的3萬餘所公、私立學校,對其中的千餘所學校提供了深入的評析,而且其中包含了大量的可搜索資訊。如果您不知道一所學校是否優秀,那麼您可以到這裡看看別人是怎麼說的。www.goodschoolsguide.co.uk

英國教育標準局(Ofstead)

這是最權威的資訊來源之一,它對英國的學校進行評審以確保兒童能夠受到標準的、公正的教育。您可以在該網站上查詢學校的評審報告、考試成績表和一般資訊。www.ofsted.gov.uk

獨立學校督察

獨立學校督察(Independent Schools Inspectorate,ISI),負責檢查整頓英國私校委員會(Independent Schools Council)的成員學校,並向英國教育部彙報各所私立學校、教育學院和語言學校是否達到法定要求。其網站上可以查到各個學校的報告,非常詳盡。

英國政府的網頁

英國政府的網頁可以搜索地區的學校,還有老師人數及比例;所屬學區,公立學校還是私立學校;各年級、各門課程上一個學年的考試成績並與整個地區的平均成績的比較橫道圖。不同年級的學生成績柱狀圖,學生和老師人數的比例,不同種族學生人數構成圖。http://www.education.gov.uk/schools/performance/

School Search

輸入房子的地址,就可以查到周邊的小學,初中和高中的名稱,位址,聯繫方式、學生人數以及Ofsted的報告頁面。這些網站也顯示人口統計資料,給學校評級,甚至登出在校學生家長對學校的一些看法等。http://www.schools-search.co.uk

Rightmove

您可以在這個地產門戶網站上輕鬆地找出指定地區有哪些學校。如果您已有心儀的學校,那麼您可以任意地劃定範圍(例如您看好的學區),然後設定提醒功能,如果在這一區有房產上市,您可以在第一時間得到通知。www.rightmove.co.uk/schools.html

Foxtons

地產代理foxtons的網站也會提供各地區學校的資訊和評價,雖然該網站不能涵蓋全英國的地區,但是在有分部的地區,該網站的資訊更為詳盡,而且更適合投資。www.foxtons.co.uk/

小知識:英國私立教育的成本飆升至£157,000

從幼稚園到高中第二年(the second year of sixth form)私立教育的總平均成本為£156,653。

自2003年以來,私立學校的年平均學費幾乎翻了一倍。每年平均學費超過£13,000, 相當於平均每年全職總收入的39%。學費已在過去五年裡增長了21%,高於平均收入增長速度的4倍,並比通脹率高出8%。

根據勞埃德銀行(Lloyds Bank)最新的研究成果顯示,2016年私立學校畢業生的父母已經自2003年起平均支付£156,6531的費用。在此期間,平均年費從2003的£7,308漲2016年的£13,341,費用翻了近一倍(增長了83%)。

隨著學費與收入比率的顯著上升,許多行業職工的孩子在私立學校上學變得越來越困難。

綜合報導|太平

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