擴建整改

【我愛我家】愛巢擴建全攻略 (16) ——建築合同(Building Contract)

 

作者:歷經一年的辛苦喧囂之後,我終於搬進了新家並完成了擴建工程。回首看去,這其中有成就、有挑戰,也有酸甜苦辣。如果您也打算擴建住房,那麼我先為您選擇了這條將帶來巨大成就與挑戰的道路而喝彩。同時,我也願意在此分享親身經歷的點滴經驗和教訓,助您少走彎路,節約時間,更好地享受其中的樂趣。

上一期,我們為了方便您直接引用,筆者將自己使用的擴建規範的標準英文條款列出,逐條解釋,並告訴您應注意的事項。

本期,我們將介紹建築合同的有關事宜,包括專案概述、聯繫方式、施工起止時間和價格等內容。

建築合同(Building Contract)就是您和施工公司之間簽訂的正式合同。這需要您先完成了多方報價並選定了施工公司後簽訂。關於合同本身,您有權選擇施工公司提供的合同或者標準合同。在英國建築界最權威的標準合同是聯合合同仲裁組織JCT(The Joint Contracts Tribunal)公佈的合同。針對擴建來講,您需要的合同叫做”房主/租戶建築合同” (Building Contract for a home owner / Occupier)。該合同可以從JCT官網(http://www.jctltd.co.uk)直接下載,費用在20英鎊左右。當然您如果和建築設計師的關係好,後者願意免費提供。

無論您採用何種格式的建築合同,其內容都應該包括以下基本要素:專案概述(general description of work),聯繫方式(Contact details),施工起止時間 (projecttiming),價格(Price for work),付款方式(Payment term),品質保證和保修條款(Grantee & Warrantee)和合同附件(Attachment)。筆者將會在這幾期的文章中為您逐條詳細講述。

項目概述(general description of work)

項目概述就是讓您用一句話描述您的項目,比如該擴建專案是連體別墅單層向後擴建,施工地點在xx. 您可以寫成The works comprise of the proposed single storey extension and alterations to existing semi-detached house at address…。該概述也可以照抄建築許可申請(planning permission)的描述。

聯繫方式(Contact details)

聯繫方式中要求列出合同雙方具體姓名、位址、電話等聯繫方式。筆者在此提醒您,處理以上內容您還應列出建築設計師(Architect)和結構工程師(Structure Engineer)等相關人員的聯繫方式。這一點十分重要,因為在施工過程和後期品質監理過程中,很多問題施工方需要直接聯繫建築師和結構工程師。法律意義上建築設計師和結構工程師等相關人員也應該寫入合同,因為他們也應該對您的擴建工程負責。

施工起止時間(project timing)

施工起止時間很重要,它不但影響工程本身時間,也會涉及到如果施工公司不能在規定的時間內完工的經濟賠償。施工起止時間應該在您和施工方談妥後寫在合同上。值得注意的是施工時間是雙刃劍,它會對合同雙方同時起到約束作用。如果施工方完工晚,房主可以要求索賠,一般從尾款中扣除。但如果由於任何房主方面的原因導致工程不能正常開始,或耽誤了施工方的進度,施工方也會提出房主支付額外費用。

價格(Price for work)

關於合同價格,筆者提醒您一定要簽訂固定價格合同(Fixed price contract),即完成合同中所有指定項目的價錢是固定的,不會因為施工方需要加班趕工而額外按小時付款。但要注意的是,如果由於任何原因,您需要施工方做合同上沒有的項目,您是要額外付款的。這些原因包括您在簽合同時考慮不周遺漏了項目,或合同簽訂後修改了設計法案,或者是不能通過市政廳品質監理部審批,不得已返工等等原因。筆者在此提醒您,在預算方面您一般需要預留10%左右的預算以備不時之需。筆者和很多擴建房主討論過該預算問題,結論是追加預算幾乎不可避免。在筆者自己的擴建專案中,在很仔細的控制下,最後也追加了10%左右的預算。

在下一期中,我們將介紹建築合同的其它有關事宜,包括付款方式、品質保證、保修條款和合同附件等內容。

文|燕博

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