買房百科

助力首次買家——Help to Buy計劃

英國政府對賬戶裡的每200英鎊補助50英鎊,也就是按照25%的比例給您添加資金。單個賬戶最多補助3,000英鎊,而一同購買房產的夫婦可以開設兩個此類的賬戶,也就是積攢2.4萬英鎊,政府會補助最多6,000英鎊。

· 甚麼是Help to Buy計劃?

Help to Buy助購計劃是由英國政府支持的一項房市復興方案,其目的是針對當前英國民眾難以申請按揭購房的現狀,幫助普通的購房者克服積攢首付的難關,並在一定程度上降低貸款的利率以幫助民眾購房。該計劃的第一部份等值貸款(Equity Loan),為購房者提供政府的免息貸款;第二部份貸款擔保(Guarantee Scheme)是政府為買家按揭的一部份提供擔保。英國政府又分別於2013年年初、年底和2015年初推出了三部份計劃儲蓄補助(Help to Buy ISA),分別針對不同的情況。您可以在helptobuy.org.uk找到進一步的資訊。

· 適用範圍

該房產必須是新建的,而且是買家的唯一房產,最高價為60萬英鎊。買家還得是英國居民(包括有合法身份的英國華人)購房者,至少需要自行準備出房價的5%作為首付,而且不能使用政府其它的助購計劃,但對買家的收入水準並沒有限制。還有一個關鍵點是該套房是自己住的,如果是出租的就另當別論了。符合條件的買家可申請此賬戶,而該賬戶裡面的存款又可隨時提走。

· 有多大的幫助?

對於初購者和搬家者來說,Help to Buy計劃為其提供了獲得房價20%的5年免息貸款的機會。籍此,買家可以用總額5%+20%=25%的首付獲得更多更實惠的按揭選擇。比起其前身New Buy、First Buy兩項計劃,由於該計劃的財政支持不來自開發商,而只是納稅人的資金,因此執行起來要容易得多,購房者也會更容易獲得按揭。據統計,通過Help to Buy計劃,首次購房者每月會節約£200的生活開支,這極大地緩解了房價上漲過快與薪酬水準脫鉤的現象。

淨值貸款(Equity loan)

第一部份淨值貸款(Equity loan)於2013年上半年推出,申請者僅需房價5%的首付,Help to Buy會為申請者提供5年之內免息的貸款,最多可達房價的20%。籍此,購房者只需申請到75%的按揭即可購房。但第一部份只限於新建房產,原定於2016年中止,但現在看很可能延長至2020年。

該貸款前5年免息,賣家可以隨時清償部份或全部淨值貸款,但最低限額是房產當時市價的10%,而且需要獨立估值師的評估。房產出售時必須清償貸款。如果5年後貸款還未清償,將以1.75%%作為基準利率,並根據加上通脹率+1%%的修正進行收費。例如當年的通脹率為3%%,那麼您的利率將是1.75%%×(1+3%%+1%)=1.82%,請注意,:這並非1.75%+ 1%+3%=5.75%。

提供Help to Buy按揭的貸款機構包括大牌銀行如Barclays、Halifax、Santander、NatWest,Nationwide建築協會以及一些較小的建築協會。Help to Buy按揭的利率通常較低,包括從2年期到5年期定息的各種按揭。目前Nationwide建設協會提供的Help to Buy按揭是其中的佼佼者。

·按揭擔保(Mortgage Guarantee)

第二部份按揭擔保(Mortgage Guarantee)於2013年年底推出,為按揭機構所發放的貸款提供部份擔保,以降低銀行的風險,並以此降低審核的門檻和產品利率。購房者同樣僅需準備5%的首付,但不同於第一部份的是,按揭擔保不只適用於新建房產,而且首次購房者、搬家人士和轉按揭的人都可以申請這一助購計劃。

針對這一部份的Help To Buy助購計劃,有更多的貸款機構提供按揭。因此購房者的選擇面也更大,因為不同的產品價格差異較大,所以貨比三家是必須的。除第一部份中提到的大牌銀行之外,Post Office、Virgin Money、Bank of Scotland和Bank of Ireland也提供按揭擔保的Help To Buy助購按揭。其中Post Office和Nationwide建設協會提供了最好的產品。

·儲蓄補助(Help to Buy ISA)

第三部份儲蓄補助(Help to Buy ISA)於2015年財政預算案中提出,並於同年秋季開始實行。

根據儲蓄補助計劃,16歲以上的申請者將會得到一個免稅的個人儲蓄賬戶(Help to Buy ISA),最低1,000英鎊起存。該賬戶裡面的存款可以隨時提走,但如果這個賬戶裡面的存款被用於支付第一套房產的首付,那麼英國政府對賬戶裡的每200英鎊補助50英鎊,也就是按照25%的比例給您添加資金。單個賬戶最多補助3,000英鎊,而一同購買房產的夫婦可以開設兩個此類的賬戶,也就是積攢2.4萬英鎊,政府會補助最多6,000英鎊。

適用於該方案的倫敦房價最高為45萬英鎊,英國其它地區適用的最高房價為25萬英鎊,這基本涵蓋了90%的首次購房者。該方案可以與Help to Buy的前兩個方案一同使用。

這個賬戶只能在今年秋季之後的四年內啟用,但購房則沒有時間限制——但隨著時間的推移,錢會逐漸貶值,因此還是早買為上。進一步的細節會隨後公佈。

如果說前兩部份是針對已經攢出5%首付的人,那麼第三部份則延伸至了仍在為購房積攢首付的人,而且這對很多難以積攢首付的人來説有著真正的幫助。Hamptons 房產公司的研究總監Fionnuala Earley表示,研究表明,該方案平均可以減少初購者一年的積攢首付時間。

目前市場上提供的利率最高的銀行是Santander和Halifax,這兩家都為該種賬戶提供4%的利率。Nationwide銀行提供現金返還政策,具體細節請諮詢銀行官網。

· 對於個人的影響

對於購房者而言,有了更大額度的首付自然有助於購房和申請按揭。這也是該計劃的立意。但是您應該意識到這並非免費的禮物,而是需要償還的貸款。此外,您還應該清楚,您所持有的房產股份將隨著房價上漲,因此要償還的貸款也會水漲船高。而且五年後,在按揭月供的基礎上還需支付貸款利息。

需要注意的問題

在實際購買之前,買家也要注意仔細閱讀並理解廣告。雖然Help to Buy計劃的本意是幫助買家積聚首付並獲得更便宜的按揭,這也是人們對政府所推出的助購計劃的既定印象,但這也構成了一種心理盲點——人們容易認為只要有了Help to Buy計劃的幫助,購房就會實惠得多——因此有些廣告就利用了這一點鑽空子來增加利潤。

例如,有的廣告會給出示例性的房價和按揭利率、每月還款,來表現房產易於承擔而且價廉物美。但是買家如果仔細研讀其小字部份的話,就會發現自己根本無法申請到廣告裡面那麼低的按揭利率;而且其償還年限也不是一般的25年,而是35年——這樣每月還款自然更低——但買家卻繳納了更多的利息。而有的廣告會略去Help to Buy計劃的20%免息貸款,而直接強調某房產原價20萬英鎊,現在僅需16萬英鎊,僅僅在通常不易注意到的小字部份寫著:完整的收購價格是20萬英鎊。這顯然是換湯不換藥。

最新資料顯示,倫敦目前只有256戶申請了Help to Buy。據分析,這是因為許多人甚至無法支付這5%的定金,因為倫敦的平均首套房房價為£350,000,也就是說,人們需要支付£17,500的定金,額外還要付律師費和印花稅。一方面,許多的年輕買家本身就有學生貸款要還,不願再承擔更多的貸款;另一方面,少部份買家的收入較高,因此打算購買£330,000房貸限額以上的房產。此外,新建房產數量不足,也是該計劃目前申請人數不多的一個原因。不過,現在,這一條原因應該可以少些障礙,因為倫敦的周邊已經出現了一些十分優秀的新房源。

無論如何,即便不是買房,作為買家在日常生活中也需要仔細地考量相關投資,更何況是這樣一筆大型交易,只有仔細才能避免這些意料之外的不必要開支。

綜合編譯/言明

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