英國房產投資

【行家談】脫歐對房產的影響 小插曲還是更大衰退?

英國脫歐已經過去兩個多月了,不穩定因素依然存在。脫歐對英國來說,還意味著其它一些事情。這究竟只是英國成長中的小插曲,還是更大衰退的前序?

現實介於二者之間

是小插曲還是會帶來更大衰退,現實很可能介於二者之間,但脫歐後對英國經濟造成的風險增大。如果投資者失去信心,投資將下降,失業率也會不可避免地上升。如果貨幣流通需要抬高利率來支撐,那麼這會使按揭還款的成本上升,加上收入的減少,無疑對房地產市場是一劑毒藥。因此避免嚴重的經濟衰退是當務之急。

英國央行和貨幣政策委員會肯定是這樣認為的。雖然很少有官方資料顯示公投後的經濟狀況,但所有的調查資料都指向經濟疲軟。

信心影響房價

人們對未來自己的家庭收入和就業機會的不確定性導致消費者信心顯著減弱。信心會影響房價。公投之後我們能看到一些影響,但最初的結果是令人震驚的,公投後最初買家信心竟然總體呈上升趨勢。

驗屋資料顯示,最初的令人震驚的效果正在減弱。驗屋者的意見歷來是未來住房市場發展的風向標。最新資料顯示,在短期內的市場會較弱。倫敦買家信心統計資料在6月份平均下滑到-48,整個國家都是負值。然而,7月份,當塵埃落定。人們期待倫敦會有所改善,平均上升到-21, 並且各個地區出現類似的調整。威爾士驗屋人士認為房價會上漲!uk775_D02_final_DY-007

展望未來,在未來十二個月內,房價增長的預期比較樂觀。在六月的共識是,價格會在12個月內持平,但在7月改善顯著,23%的驗屋員期待房價上漲。 這些預期無疑意味著,人們最初認爲的脫歐對房價的影響是反應過度的。uk775_D02_final_DY-009

銀行意欲何為?

央行決定降息和量化寬鬆政策引來了不少的批評。有人說從現在的資料看,是反應過激。因為金融和商業社區沒有想離開英國。但政府部門認為應該積極應對,而不是坐以待斃。

當然,住房市場和經濟前景仍然非常不確定,這會影響就業、家庭收入、房價和交易量。但是現在的情況是和2008/09年大不相同的,當時大部份的家庭和企業缺乏資金。今天,銀行資金更為充足,英國央行的決策提供更多的量化寬鬆政策,以確保貸款可用。該計劃的目的是確保銀行可以從英格蘭銀行得到廉價的資金。這為銀行的房貸提供了保證。

資金有保障了,最大的問題是需求是否仍然存在。看上去需要額外的謹慎。事實上,貸款人需要通過嚴格的還貸能力測試。包括確保收入將足以支付遠遠高於利率的按揭還款,目前尚不清楚長期需求是否會下跌。另外,供應不足將支持房價,大部份買家都是購買自住房產,而不是投資。

前景可能更加美好

英國住房市場依然具有很大的不確定性。英國央行應對脫歐的對策是令人鼓舞的。風險依舊存在,但是6月24日以後會是更加美好的。uk775_D02_final_DY-002

編譯|天羽

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