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脱歐後倫敦房價預測 短期放缓 长期看涨

「倫敦市中心的黃金地段的一磚一石並非只能為人遮風避雨,它還是一種佔據了天時、地利與人和的優質資產避風港。」

倫敦本不想脫歐。那些所謂的支持脫歐者,在真的脫了歐後,也都傻了眼。不過,脫歐和英國原本的問題是兩回事,英國的局面的根源,在脫歐之前就存在了。比如,在房地產市場就是這樣,它會有一些變化,但脫歐不是這些變化的唯一原因。

倫敦富裕地區明顯降溫

倫敦的房價,每年都以兩位數態勢增長。土地註冊處的資料顯示,到今年5月份,這種增長速度一直是常態。

不過,在市中心的富裕地區卻出現一些明顯的降溫變化,比如,伊斯靈頓、哈默史密斯和富勒姆區的增長幅度就很小,只有4.7%和2.7%;金融城、肯辛頓和切爾西地區則反而下降了9.2%和2.5%。

這一現象脫歐之前就出現了,當時,人們認為的原因是,這些豪華住宅供過於求,而且高達150萬英鎊的房價,面臨新的12%的印花稅,費用太高,嚇跑了很多買家。現在雖然脫歐了,但是這兩個原因仍然存在,所以房地產市場仍會持續降溫,對於倫敦那些高價住房,尤其如此。

英 國 首 席 經 濟 學 家RobertGardner表示:「 一直以來,房產交易都是在三月激增,然後在夏季放緩, 因 為 買 家 要 避 免4月 份 的 印 花稅,所以會提前購買二套房的時間段。」

是小水波 不是大洪水

別 怕! 房 地 產 市 場 雖 然 延 續 了之前的降溫趨勢,又增加了脫歐的不確定性,但不需要想的太糟糕。經 濟 和 商 業 研 究 中 心(CEBR) 的Nina Skero說:「 雖然脫歐肯定會帶 來擊波,但據CEBR預計,住房市場只會放緩,不會暴跌。」據諮詢公司預 測, 到2018年 後, 倫 敦 的 房 地 產將 出 現 增 長, 不 過2017年 會 出 現 小 幅的5.6%的收縮。

皇家特許測量師學會的首席經濟 學 家Simon Rubinsohn, 也 給 出 了同 樣 的 看 法, 認 為 倫 敦 房 價 會「 略 微 下 降 」, 但 從 長 期 來 看, 他 說: 「 價格有望上漲,雖然比之前預期的 少一點,但預計在未來五年,以14%的累積速度增加。」

前 財 政 大 臣George Osborne算是持悲觀態度的,不過也只是表示房產價格可能會跌18%,但不過也只是 降 回 到 倫 敦2015年 的 水 準 而 已, 並不是甚麼災難。

倫敦房產供應不足

專家們如此自信的原因很簡單: 倫敦的房地產市場有著堅實的基礎。

目前的在建住房緩慢,意味著倫 敦的現房可能會供給不足。如果真 如此,脫歐將使這更糟。脫歐最直 接的後果是,大量的房主停止了出 售,導致房產市場上的庫存量跌至 最低(來自皇家特許測量師學會的 紀錄)。如果在漫長的脫歐過程中, 房主們一直謹慎下去,那麼房產庫 存量將持續見底。在脫歐帶來的不 確定性下,開發商們考慮利潤,也 很可能選擇擱置新建住房,尤其是, 由於一些歐盟建築工人要回國,增 加了建築行業的技能短缺。

因此,有人擔心,由於供應不 足,需求也會下降,從而導致房價 迅猛下跌。但是,這種擔心,完全 沒必要。

首先,英國房屋調查顯示,至 2015年的十年間,租房者的比例幾 乎翻了一倍,其中70%是45歲以下人群。我們通常把他們叫做「租房 族」,這群「租房族」的剛需,將成 為價格下降的主要制動,在低價房 產中尤其明顯。

其次,不同於2008年,目前的抵 押融資充足,並且十分便宜。滙豐 銀行最近兩年期固定利率只有0.99% (最高可貸價值的65%),而巴克萊 銀行最受歡迎的為期兩年的跟蹤抵 押貸款利率是1.49%(最高可貸價 值的60% )。如果如民眾所期待的那 樣,英國央行貨幣政策委員會能夠 做出削減,那麼抵押貸款可能會更 便宜。這意味著想買房的人可以貸 到款,從而保持需求的穩定。

第三,英國經濟在脫歐談判過程 中的態勢很好,在第二季度增長了 0.6%,而且就業創下了3到5月份的 最高紀錄。雖然脫歐預測中已經猜 到了這種良好的態勢,不過減緩的 經濟增長速度和不確定性很可能會 影響到住房的需求和供給。但是, 這只是意味著可能出現較低的交易 量,不代表房價會降低。

最後,不要忘了外國的朋友們。 英鎊兌美元及歐元下跌了10%。如果 經濟放緩或出現降息,英鎊還會進 一步下跌,而這將使英國的房地產 吸引更多的海外投資者。 2008年出 現這一情況時,他們迅速抓住了機 會,這一次,同樣的情況很可能再 次出現。

環境穩定 法律健全

倫敦房市長期相對穩定,一方 面英國有著穩定的政治環境、廣泛的跨黨派共識、不受政治干預的透 明法律體系,這使得投資者相信他 們的資產將是安全的。倫敦西區的 大型地產公司總裁托比科陶德 (Toby Courtauld) 說。「 如 果 你 來自亞洲、中東和前蘇聯的很多國 家,那麼你會知道透明的法律是非 常重要的。此外,中央時區也很重 要,因為你可以與亞洲和美國在同 一天內進行交易。」此外,倫敦也 是世界的教育名城、旅遊勝地、購 物天堂,倫敦的房市進入門檻也沒 高的離譜,每個價位都有良好的流 動性。

金融危機餘波造就英雄

從另一方面分析,金融危機的餘 波也是促成倫敦成為“資產避風港” 的關鍵原因。

房貸危機帶來了全球性的信貸緊 縮,因此世界各國的基礎利率都比 較低,這驅使投資者尋求另類資產 類別來獲得更高的回報。過去幾年中能夠提供至少5%-6%回報率的倫 敦房產就成了不錯的選擇。此外, 英鎊匯率的下滑讓倫敦的房產變得 有利可圖。

幾年前的歐元區危機、現在的前 蘇聯地區與中東的衝突和緊張局勢 升溫,都促使富裕的外國人尋求資 產避風港。類似的,對於華人投資 者來說,投資倫敦以至全英房產的 最主要原因就是避開國內這種日益 明顯的不穩定性,無論是要避開過 度泡沫化的中國房市,還是價值嚴 重失衡的人民幣匯率,投資海外都 是理性的選擇。從這一點來看,機 構與個人揮師倫敦有著相同的理由。

也正因如此,中國房企的海外專 案往往都與移民結合在一起——既 能轉移現有資產,又可變相移民集 資。這也是中國機構投資海外房產 的一個特有現象。

低價買豪宅 搶購實惠房

倫敦的房產市場在6月份脫歐投 票前已經出現軟化,部分原因是印 花稅的變化,部分原因是它本身的 價格已經超出了太多人的腰包。脫 歐的政治衝擊造成了不確定性,並 將持續一段時間,而這恰好可作為 經濟活動的一針藥水,幫助降低房 價,尤其是高端房產價格。

但是,在未來幾年,隨著新房的 竣工,廉價融資的融入,和伺機而 動的「買房一代」的出手,像2008 年那樣的樓市大跌的局面,勢必不 會再出現了。

綜合報導|流箏

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