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在變動與漂泊中 英國華人買還是租?

是買房還是租房?這對於英國西人和華人來說都是一個重要的問題。因為這直接關乎自己的生活方式。雖然在時代的大背景下,難以湊夠首付的問題絕非當下的困難,而還有更深遠的影響。但對於華人來說,生活環境、文化氛圍的變化和衝擊可能要遠遠大於西人所面對的「難以湊夠首付」和「脫歐」的影響。

•周期與波折起伏

從上個世紀下半葉開始,英國的金融系統給人們提供了穩定的購房階梯——提供25年的按揭貸款供人們購買房產,在相對穩定的工資增長、經濟前景與通貨膨脹背景之下取得了成功。

2007年前後,地產行業的快速增長沖昏了很多人的頭腦——很多貸款公司提供100%的按揭貸款——買房變成了輕鬆平常、「包賺不賠」的投資領域。不過,「出來跑,遲早要還的」。遺憾的是,買單的人卻並非只是享受和促成地產盛筵的這批人,而是所有人。

在2008年金融危機之後,貸款公司提高了首付的額度到至少20%。相比之下買方需要付出較高的首付——對很多人來說,這使得踏上購房梯級成為遙不可及的夢想。另一方面,金融危機之後,建築公司開發新樓盤的數量和施工能力也大幅減少,並且成為英國房產供不應求的長期根本原因。

隨著金融危機後英鎊走弱,以及脫歐後英鎊的兩次走弱,英國的房產也成了海外投資者的熱門之選,華人的投資也在其中佔了很大比重。

•私人租賃的崛起

據英國政府的調查顯示:首次購房者的總人數在過去10年中已經顯著下降。全英範圍內,民眾的房屋所有權比例急劇下滑。據決議基金會(The Resolution Foundatio)估計,房屋所有權僅有63.8% ,回到了1986年的水平。

與此同時,房產私人租賃市場也隨之興起。購房出租市場的火熱狀況、長期的供不應求加上外國投資者的注資,顯著地推高了房價,讓首次購房者的夢想變得難以實現——很多在英工作的華人也在其中。

•倒掛的住房開銷

在決議基金會最近的一項研究中,可以看出,為了滿足住房需求,租房者需要付出30%的家庭淨收入,而購房還按揭貸款只需要23%——租金的開銷超出了償還抵押貸款的開銷。這種倒掛的住房開銷使得很多有抱負的首次購房者無法攢夠首付。

房價只是問題的一部份,還有與此相關的收入問題——房屋價格通脹的速度超過工資增速的趨勢仍在繼續,這會影響買家存夠首期付款的能力。

•杯水車薪的利率下調

脫歐公投之後,很多猜測認為房價將首先下降,隨著最近基準利率的下降,可以為首次購房的買家開拓市場。不過利率下調對房產的可負擔性影響不大——一方面因為絕大部份初購者的主要障礙在於首付而非月供,另一方面基準利率的下調能有多少效果直接反映在按揭利率上仍有待觀察,最後利率下調對於英國房市長期供不應求的態勢也沒有任何直接影響。

•全世界通用的「父母銀行」

雖然英國政府有意幫助,並推出了以Help To Buy為代表的一系列助購計劃,但是作用依然有限——因為英國許多地區的平均房屋價格超過了助購計劃的金額上限。

現在的英國購房者越來越依靠父母的幫助(父母銀行)——雖然這在華人圈子之内似乎是約定俗成的。根據Legal&General和商務中心的分析,2016年至今,英國的初購者已經接收到來自父母(和朋友)的50億英鎊錢。這使得父母銀行成為英國第10大按揭貸款人——毫無疑問,零利率、無限償還期限和無需償還的承諾使得父母銀行成為最流行的貸款機構。

•變動的時代 漂泊的一代

擁有房產真的這麼重要嗎?對於一個以消費者信心和穩定為中心的經濟體,「擁有房產」本身可能不是關鍵所在,不過無論對於華人還是西人來說,都是一個非常重要的因素。特別是華人,「有土斯有財」的觀念依然深入人心。

對「租房一代」來說,也許他們最關切的問題並非脫歐的影響,而是在缺乏消費者信心和穩定性的房地產市場(以及經濟背景)上,他們需要長久的等待並克服許多困難才能踏上購房的階梯。這將影響儲蓄、長期的財務保障和養老金,並削弱幫助個人有效「扎根」,以及促成新的文化和穩定的生活方式的因素。

另外,在脫歐的大背景下,時代前進的方向似乎變得難以捉摸。脫歐對人們生活的直接影響還沒有展現出來,而且可能需要相當長的時間後才能讓人清楚地看到英國人的選擇究竟意味著甚麼。這種個人的長期的不穩定,加上時代前進方向的不確定,可能會讓英國人的生活方式發生一些難以預測的變化。

•華人的選擇

對於華人來說,由於「身在異鄉為異客」,生活環境、文化氛圍的變化和衝擊可能要遠遠大於「房價過高」、「脫歐」的影響。而且,中國當前的經濟走勢和生活環境可能讓明眼人更為憂慮,如果真的發生大的變化,其衝擊可能不會亞於「脫歐」的影響。

所以很多眼界寬廣的人都在利用這個機會轉移資產到海外。而英鎊的匯率走弱也給華人投資者提供了機會。因此,對於在英國生活的華人來說,如果財力上有選擇,那麼持有英國的房產比起人民幣可能是更為安全的一種選擇。而且在時代的變動之下,如果自己的個人生活能夠少一分漂泊,可能也會更讓人安心。相對的,如果在財力上沒有選擇餘地而又決定在英國發展,那麼踏踏實實的工作、經營,努力融入英國文化與社會,可以讓自己在變動與漂泊中更堅實地扎根在這片自由的土地上。

 

文|天羽

 

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