英國房產新聞

英國利率歷史新低 強力支持房市

在6月23日公投脫歐後,面對經濟領域的不確定性,英國央行開始啟動寬鬆的貨幣政策。央行貨幣政策委員會(MPC)投票決定,將基準利率削減一半,調整至0.25%,達到了空前最低值,此外,還向經濟領域注入了額外的1,700億英鎊以刺激市場。下面,我們來分析一下這一舉措可能對住房市場產生的影響。

面對英國央行降息, Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家Samuel Tombs 認為,降息能刺激市場發展,而普華永道(PwC)高級經濟顧問Andrew Sentence先生卻表示,降息「可能會使事情變得更糟。」經濟學家從經濟學角度分析,各持己見。那麼具體到住房市場,降息可能會帶來哪些影響呢?

英國央行利率歷史新低

基本利率是由英國央行設定的,影響一切從抵押貸款到儲蓄帳戶利率。每個月貨幣政策委員會(MPC)決定基準利率是否保持不變,上調或下降,而這取決於不同的經濟因素。自2009年該基準利率一直保持在0.5%,直到現在被降低到0.25% ,是比以往任何時候都低的。

降息有助房產市場上揚

許多專家認為,房價和銷售的低迷均符合季節性趨勢,這也是多年來兩位數的快速增長後放緩的結果。

據經濟與商業研究中心(The Centre for Economics and Business Research)的預測,今年以及2018年後的倫敦房產市場交易將相對溫和地收縮5.6%。

特許測量師皇家學院(The Royal Institution of Chartered Surveyors)預計房產交易在未來五年的累計增加為14%。

eMoov公司的創始人Russell Quirk表示:「今天降息的新聞應該作為一個定心丸,證明英國房地產市場正處於較穩定的狀態。降息打消了投資者對於脫歐後的擔心,確保英國經濟將繼續以樓市上揚為基礎。」

可變利率抵押貸款有望享受更低月費

如果您申請了跟蹤基準利率的房貸利率(Tracker mortgages),您可能會樂開花。儘管一些貸款機構可能有一定的附加條款,但由於利率降低,您每月的按揭還款額可能會下降。抵押貸款理事會(Council for Mortgage Lenders)計算,若平均貸款額為£114,000,利率削減使得每月節省約£15。

固定利率抵押貸款正處於一個空前的低迷期,所以在利率最低的時候是買入的好時機。John Charcol抵押貸款公司顧問 Ray Boulge提醒抵押貸款買家注意提前還貸的成本費。如果您至少有貸款額35%的大額存款,Boulger建議:您可能有一個千載難逢的機會,以非常低的利率獲得10年期固定利率抵押貸款。

對於普通房主,這意味著每個月口袋裡能剩更多的錢,有更多的余錢去支付帳單。對於出租房主,這意味著更好的收益率。 Property Frontiers投資公司的首席執行官Ray Withers說:「英國仍有可能會出現嚴重的住房短缺,所以,新房需求還會再強勁幾年。強勁的需求,加上降息,是房東們賺錢的最好契機。儘管利率下降了,收益率卻保持不變,因此,租房利潤率一夜大漲。」

當然如果您購買的是標準浮動利率(SVR)抵押貸款,這類貸款並沒有直接與基準利率相聯繫,但如果貸款人想把利率下降的好處與借款人分享,利率可能下跌;如果您購買的是固定抵押貸款,這種利率將保持不變,短期內可能對您沒有影響;如果您|處於重設抵押貸款之際,有可能馬上會有一些便宜的固定利率貸款上市。

按揭交易可能會略好

新的低利率政策鼓勵按揭貸款,這種積極影響將會持續。英國央行希望貸款人能相應地降低基準利率,從而保護消費者的利益。為了這個目標,央行推出了一個以鼓勵貸款人以較低的利率向家庭和企業提供貸款的長期資金計畫(TFS),投入了1,000億英鎊的基金,並將以接近新的低額基準利率標準借給銀行。不過,尚無法保證銀行會把這筆低成本資金推向客戶。

抵押貸款市場的競爭,目前已經異常激烈。貸款人很可能給出了有史以來最低的按揭產品和最多的優惠。貸款人的盈利底線是多少?他們的放貸利率會有多低?抵押貸款理事會(CML)指出,自上次2009年3月的降息以來,平均按揭利率已降到了3.8%至2.9%之間。但是,這是多方面因素影響的結果,不只是基準利率,還有銀行資金成本、競爭、風險,及其它變數之間的影響。 CML表示,「降息並不會自動以對等式的傳遞到抵押貸款利率上,未來的價格,還將取決於上述所有因素,並且也取決於每家貸款機構。」

儲蓄者要保持清醒

降息將影響儲蓄者,因為回報率明顯隨之下降了,對於選擇了標準儲蓄帳戶的人則更糟。但是,如果貨幣政策鬆動能實現預期的效果,經濟能變得更強,儲戶們則不會受到太大影響。如果您打算取出存款,購買第一套房產,一定要認真思考如何贏得存款的最大回報,不妨考慮一下英國政府主導的Help to Buy ISA項目,這是一個有點類似於住房公積金的專門幫助個人儲戶購買第一套房產的政府扶持項目。

英鎊疲軟或吸引更多外國投資

脫歐後,英鎊雖然恢復了一些初步損失,整體呈現大幅下跌趨勢。貨幣政策委員會做出降息決定後,英鎊出現了進一步的下跌。英鎊的這種弱化,很可能是長期的,不過,正好可以催化更多的外資進入房地產市場,特別是美元投資者。不過,脫歐之後,也出現了許多變化的可能性。英鎊的打折,能否足以克服外國投資者對英國政治經濟的不確定性,以及近期印花稅上調的擔憂嗎?此外,對於那些在近期剛投資了英國的人來說,相對于其本國貨幣的資本價值明顯有所下降,如果英鎊繼續走跌,英國似乎也不再是一個誘人的市場。

寬鬆的貨幣政策或抬高樓價

一些研究表明,海量英鎊資金的投入以及創紀錄的低利率,讓一些投資者們不再安於平穩,打算追逐高收益,比如投資股票和房地產。此外,低利率使房主們也能夠承貸起更高的抵押貸款。在這個競爭激烈的市場,供應短缺會導致房價增長。這是否意味著,資金注入和降低利率將使樓價上漲呢?

基本面保持不變

從承受能力的角度看,為了刺激抵押貸款而制定的新貸款收入比率、脫歐的不確定性、疲軟的經濟背景,都將在未來幾年軟化住房市場。但抵押貸款現在十分便宜,甚至可能更便宜;目前存在長期住房供應短缺;就業雖受經濟衰退影響,但仍然強勁。這些基本因素綜合起來意味著,儘管不排除可能性,但是,住房市場不會出現太大程度的改變或崩潰局面。

據資本經濟公司(Capital Economics)預測,在新的0.25%的基準利率情況下,英國房價將可能在2016-2018年分別上漲2%、2%、3%。降低利率似乎不太可能刺激市場,不過應該會有助於支撐市場。

再抵押和股權抵押的好時機

新的減息政策不太可能大幅影響房貸利率,因為之前的利率已經很低。所以,如果「您正想股權抵押,但您的抵押貸款期限還未結束,請詢問您目前的貸款人是否可以提前而不是買入新的抵押貸款。

買入好時機

樓市預計將比平時的夏季更安靜,這使購房者在交易談判中處於更有利的地位。 Boulger表示:「現在是一個買房的好時機,與前幾個月相比您可以得到更低的買入價 ,如果您認為一個買賣協議並不合心意,您可以選擇別的。

出售的好時機

7月是房地產市場夏季市場放緩的前奏,在9月份會再次開始回升。因此9月之前不是最好的售樓季節。然而,買家強勁的需求和房屋的短缺仍然存在。因此,價格合理的樓盤還是應該賣得很快。

Leaders地產代理全國銷售總監Kevin Shaw認為:「雖然我們已經看到了一小部份的購房者試圖重新就房產價格進行談判,但這些請求幾乎全部被拒絕,銷售量還是在增加,這表明脫歐已經對買家和賣家的影響不大。」

然而,Rightmove的董事Miles Shipside稱:「在當前的環境下,要價過高仍可能會適得其反。買家的負擔能力有限,他們會尋找滿足他們需求的最好價格。有競爭力的定價才更吸引購房者。」

綜合報導|太平

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