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英國新稅收政策下 省錢備選途徑 ——投資商住房

Iconic rendering of a classic retail store front isolated on a white background

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在稅收新政實行後,面對高額的印花稅,不少購房出租業主開始考慮投資另外的房產類型。目前,由於商住房在印花稅新政方面未受波及,使得商住房在眾多房產投資類型中脫穎而出。

商住混合地產,即商住兩用房(Semi-commercial property),因為不受新的印花稅制的搏擊,再加上目前商業物業貸款利率很低,因此越來越槍手。根據英國《貸款與商業專刊》最近一項調查統計,目前15%的房產投資者正在考慮投資商住房。

商住房不需要交3的額外印花稅

商住房(Semi-commercial property)是指既可以作店面,又可以作住房(商住兩用)的房產。一般一樓是店面,上層是住房,產權為同一人。

如果您已經擁有一套自住房產,再購買一套商住房產,您不需要交3%的額外印花稅。因為新的額外印花稅適用於住宅房產(Residential property),包括假日房(Holiday home),但是不適用於商業房產和商住混合房產(Commercial/Semi-commercial property)。

商住房雖然不需要交3%的額外印花稅,但是,如果您已經擁有一座混合使用型房產,又購買新的住宅房產,則需要交3%的額外印花稅。

商住房的價格優勢

把商住房作為第二套房產,在價格方面,有很大優勢。根據英國財政部公佈的最新印花稅法,SDLT的徵收標準如下:

商住房價格(£) 商住房稅率
低於150,000 0
150,001 ~ 250,000 2%
高於250,000 5%

 

住宅價格(£) 第二套住房稅率*
低於125,000 3%
125,001 ~ 250,000 5%
250,001 ~925,000 8%
925,001~1,500,000 13%
高於1,500,000 15%

如果您購買的第二套房產為£275,000的商住房,那麼您需要繳納的 SDLT計算方法如下:

150,000*0%+(250,000-150,000)*2%+(275,000-25,000)*5%=3,250

如果您購買的第二套房產為£275,000的住宅房產,那麼您需要繳納的 SDLT計算方法如下:

125,000*3%+(250,000-125,000)*5%+(275,000-25,000)*8%=12,000

下面用一組算例對兩種房產交稅做個對比:

第二套房價格(£) 商住房交稅(£) 住宅交稅(£)
150,000 0 5000
300,000 4,500 14,000
450,000 12,000 26,000
600,000 19,500 28,000

通過上面的算例對比,第二套住宅投資商住房要比住宅便宜5,000至10000多英鎊,在價格方面投資商住房優勢顯著。

商住房的收益回報高

與住宅房產相比,商業地產或商住房可獲得更高的平均收益率。在議會選區約維爾地區(Yeovil),購買一座價值約20萬英鎊的現代三間臥室的半獨立式房產出租,可以獲得大約4.5%淨初始收益(net initial yield),而類似價值的零售店可以獲得大約8%淨初始收益。有專家統計,目前倫敦地區商住房的回報率會比住宅房產高至少三個百分點。

券商公司總經理David Whittaker說:「商住房有更高的收益率這不足為奇,因為商住房的房產屬性更為複雜,很大程度上已經不同於單純的住宅。」

兩種屬性 利於降低風險

商住房具備商業經營和自住兩個屬性,商業地產的好處是投資者可以通過改進或提高房產使用功能等方式來增加租金收入。而住宅房產的價值在經濟低迷時期更具彈性,住宅房產的價值往往視市場情況而定。

Private Finance 公司的主管Shaun Church先生說:「下面是商店,上面是住宅的商住房非常受自由職業者的歡迎。商住房也成為商業和住宅投資之間一個很好的中間選擇。而且,這種具有兩種不同屬性的房產利於多樣化使用和降低風險。」

商住房可變成住宅

Church先生建議:「如果您購買了商住房,購房者可以考慮改變商住房的使用方式,最大限度地提高他們的房產價值。而且買家可以參照規劃許可,將建築物從商業使用變為住宅使用。如果是住宅,寬敞的生活空間非常吸引人;如果把商住房轉變成住房,它寬敞的空間可以給房主帶來很多銷售利潤。但需要注意的是,一定要得到許可才行。

商住房的租約一般較長

商住房的租賃時間通常比標準的住宅租賃時間更長。與住宅相比,商業租賃往往有一些更複雜的條款和文件。商業房主還需要遵循1954年的業主與租客法案(Landlord & Tenant Act 1954)。

但是當經濟不好的時候,租借店面的商家可能要求提前解約,或者轉租。而且不同於住宅的是,商業房產的空置期可能會比住宅長,因此選擇商住兩用房的時候要仔細考察房產所在位置等因素,綜合考慮再做投資。

商住房無其開支

不同于住宅房產,住宅房主需要交各種費用,如市政管理費(council)、水費、物業管理費等。而商業租戶會自己來繳納這些費用。

商住房貸款利率正在下降

在過去,一個可能使潛在投資者遲遲不出手的因素是商業房產抵押貸款的利率偏高。商業抵押貸款往往比普通購房出租的抵押貸款要高。券商總經理Whittaker先生估計,一個典型的商業抵押貸款利率目前約為3.5%。

相比於住宅,商業物業很難買到只付利息貸款(Interest-only mortgage)。對於商住房,資本償還貸款更常見。但專家認為,商業抵押貸款利率正在下降。由於業主們都在考慮如何避免明年4月份更高的購房出租收入徵稅,專家們還預測,將會有更多的主流供應商開始提供商業抵押貸款。

Whittaker先生說:「新政府上臺後,購買商住房的業主仍可以繼續享受按揭利息減免,這使商住房的投資更加誘人。甚至在2020年,當新的稅收制度充份實施之時,業主還能享受到利息減免。即使現在多花一點錢購買商住房按揭也是值得的,因為很多銀行已經暗示,商住房的利率將會下降。」

結論

商住房不受高額印花稅的影響,比起投資住宅房產,商住房在價格方面有顯著優勢。如果您對商業房產比較瞭解,並且對於住房投資的政策變化感到憂慮,您可以考慮投資商住房。

 聲明投資有風險入市需謹慎本文為知識政策普及性質並非絕對建議不承擔法律責任如果您有進一步疑問還請諮詢稅收房產專業人士

 綜合報導|明曦

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