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新額外印花稅政策解讀

導語:在英國脫歐之後,很多華人都致電我們編輯部,詢問如何更好的借著英鎊匯率走弱的機會投資英國的房產,特別是英國印花稅法的一些細節。為此,我們特地收集了關於英國房產相關的稅法信息以及常見問題,以幫助讀者更好的進駐英倫房市。

在英國購買房產,成交後必須繳納印花稅才能獲得政府認可。印花稅對英國本地買家和海外買家同樣適用。這項稅在蘇格蘭之外的地區被稱為印花稅(Stamp Duty Land Tax,SDLT),而在蘇格蘭被稱為土地及建築物交易稅(Land and Building Transaction Tax,LBTT)。額外印花稅是說業主在購買第二套房產時需要支付額外印花稅。

印花稅徵收方式

SDLT和LBTT二者都是累進稅制,也就是說不會以同樣的稅率對房價的全部徵收費用,而是對超出每個區間的溢價徵收更多的費用。這樣,跨入另一個稅率區間也不會讓稅費產生太大的波動。但二者的稅率和區間都不同,而且SDLT對海外公司購買英國住宅的稅率更高。注意從2016年四月份起,業主購買第二套住宅的時候,將會繳納更多的印花稅。

根據英國財政部公佈的最新印花稅法,SDLT的徵收標準如下:

價格(£) 稅率 第二套房*
低於12.5 0 3%
12.5~25 2% 5%
25~92.5 5% 8%
92.5~150 10% 13%
高於150 12% 15%

*2016年四月份起

另外,以離岸公司(Enveloped Dwellings,即非英國的公司)購買的房產,如果房價在50萬英鎊以上,則需繳納15%的印花稅。由於這種方式持有的房產私密性較好且不涉及遺產稅,因此有很多高淨值人士採用這種方式。

蘇格蘭的住宅交易將需要按照如下稅率繳納LBTT

價格(£) 稅率
低於13.5 0
13.5~25 2%
25~100 10%
高於100 12%

印花稅計算公式

舉個例子,購買一套房價為24萬英鎊的公寓,如果是第一套房,則支付:

125,000*0%+(240,000-125,000)*2%=2,300英鎊

如果是第二套房,則支付:

125,000*(0%+3%)+(240,000-125,000)*(2%+3%)=9,500英鎊。

誰需要交額外印花稅

業主在購買第二套房產時需要支付額外印花稅。第二套房產可以是度假房,出租房或主要的自住房。

即使您只是在第二套房產中占一定份額,只要佔有份額大於4萬英鎊,就需要繳納額外印花稅。世界各地的房產都需考慮在內。例如,您在一個保加利亞的價值30萬英鎊的滑雪小屋佔有30%的份額,您要在英國購買第一套自住房,您也要交額外印花稅。額外印花稅制度適用於英格蘭,威爾士,北愛爾蘭和蘇格蘭(根據蘇格蘭政府2015年大選前一份單獨預算公告,在蘇格蘭買房也要繳納額外印花稅。但蘇格蘭的稅收與英國其它地區有差異)。

華人買房需交額外印花稅

對於大陸人,如果在英國買第一套住房,那麼買家現有的「全世界的任何房產」都會被算作「第一套房」。因此大陸人只要在國內或其它地區有房,再在英國買房都算作第二套房,需要交額外印花稅。而且國稅局已經指示律師在辦理買房手續時要問清此事,欺詐的處罰會很重。如果在國內無房,僅在英國購買第一套房產,則不需要付額外印花稅)。因此,如果國內的父母給孩子在英國買房,房主是孩子,而孩子名下在中國沒有房產,那麼就不需要交額外印花稅。

 

誰不需要交額外印花稅

1.第二套其它類型房產

如果第二套房產低於£40,000,或第二套房產是大篷車、移動房屋或船屋,則不需要交3%的額外印花稅。非住宅房產(如辦公室或倉庫)也不需要交3%的額外印花稅。

混合使用型房產,如一層為商店,上層為住宅的房產,不需要交3%的額外印花稅。但是,如果您已經擁有一座混合使用型房產,又購買新房,則需要交3%的額外印花稅。

社會房東(例如住房協會)和慈善機構不需要交3%的額外印花稅。

2 .巧用「寬限期」

對於已有多套住房的業主,例如,從國外生活後搬回英國,您可能要賣掉您的主要居住地房,而賣掉後當時沒有購買新房。在這種情況下,政府將提供三年的「寬限期」,在此期間購買您下一個主要居住房不需要交3%的額外印花稅。

對在秋季預算公佈加收額外印花稅前賣出主要居住房的人,公平起見,三年的「寬限期」政策將從2016年11月25日開始,而不是從房產出售完成之日算起。

3.買地自建

和普通印花稅一樣,3%的額外印花稅只適用於住宅房產。土地(即使它隨後將被用於建造住宅房),但它不能算作住宅房產,所以不需要交3%的額外印花稅。

因此,如果您已經擁有了一塊土地,在此之上興建新房,也不需交額外印花稅。對很多嚮往優質英倫生活的華人客戶來說,購買地皮,然後尋找高端開發商建造自己房產也是一種可行的方式——而且這一服務在英國也是成熟的行業。

4.繼承房產

繼承房產不需要交印花稅,也不需要交3%的額外印花稅。如果您已經繼承了房產,繼承的房產不賣又去購買新房,那麼就需要交額外印花稅。

3月的財政公告對繼承房產政策放寬。政府認為居民在三年內繼承了小於或等於50%的房產,又去購買新房的,不需要交額外印花稅。

5.三年內處理掉以前的主要居住房

如果您搬出您的主要居住房(房A),但沒有賣掉它,同時又購買了另一主要居住房(房B),那麼您必須先支付3%的額外印花稅。但是,只要您在三年內將房A成功出售(從2016年3月財政預算公佈後,又延長了18個月) ,英國稅務海關總署(HMRC)將把您繳納的額外印花稅全額退款。

事實上,申請退款的條件,只需要您在三年內賣掉您自己的其中一套房產即可,與在這套房產中住多久沒有關係。因此,不必再購買第二套房產後,立刻搬離第一套房產。

6.已婚分居

John Charcol的資深技術總監Ray Boulger說:對於目前不在一起生活並已有房產的夫妻,現有房產證上不具名的那位購買房產不交額外印花稅。

「如果您只以一個人的名義買房而不滿足借款方的標準,一些借款方,如地鐵銀行(Metro Bank)和伍爾維奇銀行(The Woolwich),允許購買按揭時填兩個人的名字,而房產證上寫其中一人的名字。 」

但是,如果您已經和您的伴侶住在一起,想在第二套房的房產證上寫其中一人的名字來避交額外印花稅,稅務及海關總署避稅的規定會制止這種行為。

  1. 資本利得稅可抵額外印花稅

另外,需要注意的是,如果您對第二套房產交資本利得稅(Capital Gains Tax,CGT),3%的額外印花稅就可以從資本利得稅的賬單里抵消。

印花稅改革 幾人歡喜幾人愁

由於印花稅的改革實際上降低了低端房產的稅費,因此樓價較低的區域,尤其是英國東北部和西北部,絕大多數買家不受影響甚至有受益,而在倫敦及英格蘭南部的一些高端地區受衝擊很大。倫敦市中心黃金地段的房市受此影響已經停止增長,而銷量已經顯著下降。

而對於購買第二套房產印花稅增加3%的改革,受其調整影響最大的人群是購房出租業主,因此很多業主反應頗為強烈,很多人稱英國財政大臣奧斯本殺死了購房出租這一行業。

第二套房產買家的常見問題及解答:

問:如果第二套房產是主要居住房,如何收稅?

如果業主的第二套房產將代替第一套房產作為主要居住地,則不需要付3%的額外印花稅。即使業主此時同時擁有兩座房產,也不需要付3%的額外印花稅。根據政府的諮詢文件:

「業主同時擁有一套主要居住房和第二套房時,她在賣掉她的主要居住房的同時購買了一個新房。如果是這種情況,雖然她在交易日結束時擁有兩套房產,但她是用第二套房取代她的主要住所,所以不需要付額外印花稅。」

需要指出:這種情況是指,業主購買了第二套房,原來的房產需要處理掉,比如出售或贈予。如果您只是搬離租來的房子或父母的房子,這不算是放棄第一套房產,因為租來的房子和父母的房子的房產證上沒有您的名字,所以不算您的主要居住房。

問:退還額外印花稅的過程?

答:首先,您需要填寫一個英國稅務海關總署的還款要求表(HMRC’s repayment request forms),並在賣出房產A之後的三個月內提交。從網上填寫完表格後,打印並郵寄到英國稅務海關總署伯明翰印花稅署(HMRC’s Birmingham Stamp Office)。稅務及海關總署一般會在15個工作日完成所有退款工作。如果退款申請成功,您將得到稅務及海關總署的支付單;如果退款申請不成功,稅務及海關總署將會給您一份書面通知並解釋不退款的原因。

問:如果我已經擁有一套房產,但我與一個沒有房產的人合買另一套房產,如何交稅?

答:不幸的是,只要購房合伙人中一人已經擁有一套房產A,不管他是否在房A中居住,他都要交3%的額外印花稅。

問:我能否通過設立有限公司而避交額外印花稅?

答:政府在防止避稅方面考慮周全,所以您無法通過設立一家有限責任公司來避交因購買第二套房而帶來的額外印花稅。

問:如果我已經有一個有限公司,我再購買第二套房產,如何交稅?

答:通過現有的有限公司購買第二套房產,仍需繳納額外附加稅。

問:如果我是一個專做房產投資的人,如何交稅?

答:根據3月的財政公告,投資人購買住宅房需要交3%的額外印花稅。在最初的協商中,政府認為購買15套或更多住宅房的為批量購買者(bulk buyers),為新房建設做出貢獻,這在以前是不需要交額外印花稅的;但由於政策調整,現在也同樣需要交額外印花稅。

但是,如果投資者購買了至少六套房產,您可以選擇是按照非住宅稅率交稅還是聲明多重住宅。如果聲明多重住宅,那麼12.5萬英鎊以上要交3 %的額外印花稅。

問:分時度假的房產如何收稅?

答:境外分時度假房產(timeshare home),如果它是住宅房,分時度假房產中你佔有一份,即你擁有永久地權或七年以上的租賃,需要交額外印花稅。如果分時度假房產合同協議中你有房產使用權,但整個房產的所有權是其他人,那麼您不需要交額外印花稅。

問:我能否不對律師提起我已經擁有一座房產?

答:英國稅務及海關總署已指示當律師問及買家是否擁有其它財產時,如果您不如實回答,則您的行為無異於詐騙,處罰可能會比3%的額外印花稅多很多。

如果讀者有其他問題,也歡迎來電或致信我們編輯部。電話:02083509723;郵件:uklife@epochtimes.com.

綜合報導|明曦

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