英國房產投資

面對脫歐,如何合理準備購房資金

購買房產可以說是大部份人一生中最重大的幾次投資之一,特別是在英國——被脫歐推上了風口浪尖的國家——購房的過程就更會伴隨著焦慮和緊張。雖然投資可能會因為不確定性而暫緩,但是生活則確定無疑需要延續。因此只要您能踏實下心來做好該做的事情,您依然會發現購房並不是那麼困難的事情——畢竟真正的脫歐至少要到兩年之後。

找房之後 要仔細考量

考慮到脫歐帶來的不確定性,可能很多投資者會持觀望態度,您面對的競爭相對較小。因此現在假設您已經找到了您鍾意的房產(事實上這個過程,快則幾天,慢則數個月),那麼從賣家接受您的交易開始,到整個交易手續和文書完成大約需要花費三個月的時間——是很多國家購房交割平均時間的兩倍——這或許是英國人矜持或穩重的表現。

對於重大的投資,如果操作不慎,可能會帶來嚴重或是長期性的麻煩。所以在真正開始購房之前,仔細地瞭解整個過程,並考慮到所有可能出現的問題是很有必要的。

規劃未來的財政支出

您能負擔怎樣的價位?這個問題看起來簡單,不過卻值得您認真規劃考慮。因為購房的花費並非僅有房產價格本身,還包括很多其它費用;而且對絕大部份購房者來說,購房都不是一次性花費,都需要考慮後續數十年間按揭的償還問題。

就「其它費用」而言,除去房價本身(以及相關的按揭首付),您還需要考慮搬家費用、專業人員費用(律師、評估師、代理等)、按揭手續費、稅費(印花稅、土地登記稅)、保險費用等等。如果以250,000英鎊的房產為標準,房價之外的費用可能要2,000鎊~5,000鎊。如果您的房產還需要裝修或改建,那麼您的預算還需要更大幅度的擴充。

脫歐對未來收入的潛在影響

特別是在脫歐的大背景下,如果您的工作是與歐盟相關的,那麼您可能需要預計您的工作是否會受到影響並因此波及到您的財務狀況。但是對大多數的華人而言,如果工作不是與歐盟直接相關,可能短期內不會有那麼顯著的影響——畢竟很多東西要等到至少兩年談妥之後。

您能申請到怎樣的按揭

您能負擔怎樣的價位?這個問題的另一層含義是,您能申請到怎樣的按揭?您的信用如何?畢竟,找到了心儀的房產卻申請不到足夠的按揭確實不令人愉快。事實上,在您開始尋找房產之前就應該開始跟按揭機構或按揭代理接觸,來確定您能夠申請到怎樣的按揭。當前,英國的按揭機構基本不太可能會提供100%的按揭,因此您至少也要準備出5%的首付(這是指有英國身份的人,對於一般華人來說,很可能需要至少25%的首付)。

而且可能的話,您應該準備出儘可能多的按揭首付,否則按揭機構會因為低首付伴隨的風險而向您額外徵收費用,也就是更沉重的按揭月供。很多好的按揭都需要較高的首付。如果您因為現有的房產未售出而首付不足,您可以試著跟銀行申請「Bridging Loan」來墊付這部份,然後在原房產售出後償還這筆過路貸款。

脫歐對按揭申請的潛在影響

脫歐造成了全世界的金融和政治動盪,而不確定性是金融市場的噩夢——按揭利率又與貨幣市場的融資成本直接相關,因此從這個角度看,銀行則會提高風險審查的門檻。而英國央行處於穩定性的考慮,很可能會降低基礎利率。

計算您的按揭額度

大部份按揭機構至多會借給三倍於您的年收入的按揭,有些也會批準四倍年收入的總額。如果您跟伴侶一同購買,那麼總額大約是較高的年收入乘以三加上較低的年收入,或者是總的年收入的2.5倍。您可以據此確定哪種評估方式更有利。按揭機構可能會跟您的僱主確定您的收入,如果您是自營的則還需要提供收入證明。按揭獲批的關鍵不只是您的首付額度,還有您的信用水平和償還能力,因此保持一個良好的信用紀錄也很關鍵。

因此,適合您的價格區間可以通過如下方式計算出來:您現有的房產出售所得,加上現有的儲蓄和可以動用的資金,再加上您能申請到的按揭總額,就是您可動用的資源。然後減去前面提到的其它費用,並為未來的突發事件留出備用資金,最後的餘額就是您可以承擔的價位。就第一步而言,您不需要考慮未來按揭的償還,但您應明白把自己置於過大的財政壓力下並不是明智的選擇,過於緊張的財政狀態在意外事件面前會顯得非常脆弱。

文/言明

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