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房市何去何從 行家談脫歐的影響

上週的脫歐公投為英國、歐洲和整個世界帶來了深遠的影響。面對這個「百年未有之大變局」,不確定性成了短期內的關鍵詞。而房市,作為投資領域的一部份,自然也會受到經濟和政策變動的強烈影響。但是房市的另一面——人們居家生活的剛需所在,仍然有著長線投資的價值。那麼,如何看待脫歐對房市的影響呢? 本報彙集了英國地產業界的多位專家的解讀,幫助您洞徹局勢,以便更好的把握投資方向。

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 漢諾威私人辦公室的總經理亞歷克斯•紐沃爾(Alex Newall):

「雖然「動盪」的按鈕已被按下,但是我們應該保持冷靜,因為房市仍是房市——無論是家庭還是企業都需要住的地方。脫歐至少需要兩年時間,因此,沒必要作下意識的驚慌反應。」

「英國有著富裕的客戶群和巨大的高學歷和人才庫市場,以及完備的基本需求,世界各大公司仍想與英國做業務。也許在央行的資金、走弱的匯率和低基礎利率的支持下,房市的交易量和價格水平將逐漸回覆合適的水平。因此有了正確的稅收和收購結構,當前的市場仍然是中、長期的投資者的巨大的買入機會。」

「不過,我們沒法再使用過去的準確數據來預測未來。在接下來的兩年裡,隨著脫歐進程展開,各項規則也會逐漸體現在英國的房價中。一些投資機構,例如養老基金,需要在未來兩年內小心保護其基礎資產的價值,並預先考慮退出戰略。一些安全、穩定的收入流和長期戰略將吸引更多人的興趣。如學生宿舍、養老院、 超市的場地(也就是基本需求領域)將會比奢侈品投資吸引更多的投資者。」(www.hanoverprivateoffice.com,020 7935 5797)

Wetherell公司的CEO彼得•韋瑟雷爾(Peter Wetherell):

「脫歐的決定為倫敦房市打開了「潘多拉的盒子」,(上)週五英鎊已經跌至自1985年的最低點,這將為持有美元和歐元的投資者提供短線買入機會。對於海外買家,英鎊的大幅下跌將有效抵消印花稅和稅收的增加。儘管有不確定性,但對大膽的海外投資者仍是一種有利可圖的投資。」

「倫敦現在是歐洲的金融中心,但是由於脫歐,這個地位可能會受到威脅。而金融城和金絲雀碼頭這些以商業地產為主的市場可能會隨著脫歐而引發的資本、公司、工作的撤離而受到嚴重傷害——這取決於金融城的金融市場是否能夠鞏固作為全球金融中心的地位。」

「目前倫敦人口約866萬人,其中39%並非出生在英國。退出歐盟的結果可能是一個雙速的倫敦房市——只有西區的核心,與倫敦外圍(售價低於40萬的房產)繼續平穩交易,而其它地方交易量會大幅下降,而且可能持續數年。因為倫敦的西區核心的房市一半以上(55%)的買家是非歐盟的海外買家,來自中東、印度、俄羅斯和非洲,對歐盟的依賴度比較小,但是受世界各地的地方政治的波動比較大。而倫敦其它地方則有很多歐盟國家的人投資。」

「未來,英國不會是歐盟的一部份了,因為當前從歐盟進口的建築材料是免稅的,因此未來的關稅可能使建築成本增加15%。而且很多工地的管理和施工人員都是來自歐盟國家——這些因素都是嚴重而且需要儘快解決的問題。」(www.wetherell.co.uk,020 7529 5566)

格萊尼•吉爾摩(Gráinne Gilmore):

脫歐會對房市造成一個快速的影響,短期內,消費者的信心可能會持續的受到不確定性的影響,並壓低交易量和價格。不過從中長期來看,這種效應的規模取決於在英國的退出談判的結果。房市的供需關係不會發生大的變化,所以價格不會快速的下滑。而最好的通勤熱點附近的房產價格仍會堅挺。

另一方面,雖然未來幾週內基準利率可能下調,但是貸款機構可能提高他們的利率作為控制其貸款水平的技術。資金可用性的減少、融資成本的增加、通貨膨脹的增長都會使按揭利率上漲。這對那些處在可變速率的人影響較大,如果房價下降,那麼高槓桿的借款人則會感受到很大的壓力。不過值得一提的是,最近人們所申請的按揭很多都是2~10年期的定息按揭,可以規避很多利率變化的影響。(grainne.gilmore@knightfrank.com)

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Middleton Advisors公司的房產仲介本•霍恩(Ben Horne):

「儘管離開歐盟以及接下來的談判將會帶來諸多的不確定性,但是畢竟生活還要繼續,很多年輕人還是會到倫敦外圍的鄉村尋找住所——他們可等不了兩年(重新協商期),因此房市在短暫的停頓後可能很快恢復正常活動水平。」(www.middletonadvisors.com,01235 436270)

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 Middleton Advisors公司的經理馬克•帕金森(Mark Parkinson):

「因為我們現在是在未知的領域,所以我們只能依賴已有的知識。英國人和非歐盟買家的買房決定不會受脫歐太大影響,但是沒有人知道歐洲買家將會如何應對。短期內買家都在「觀望」會發生甚麼,因此交易水平很可能顯著回落。」(www.middletonadvisors.com,020 7370 4242)

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HarrisonVarma公司的總經理阿尼爾•瓦瑪(Anil Varma):

「現在,我們正邁向巨大的而且長期的不確定性——在這個大變革的時代,我們沒法提前計劃,而且這將對英國經濟長期持久的影響。」(www.harrisonvarma.co.uk,020 8883 6600)

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Maskells Estate Agents的老闆查爾斯•柯倫(Charles Curran):

「我們預計海外買家將有更多的興趣和交易量。離開歐盟的不利後果,是英鎊的貶值,這將補償印花稅的上漲。買家為甚麼要在這裡買房?因 為倫敦是世界上最棒的城市——這可不是偏見!」(www.maskells.co.uk,020 7581 2216)

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Aston Chase的西蒙•迪恩(Simon Deen):

「最近的兩個月的辯論,是英國人政治記憶中最分裂的時期,英國公眾再一次證明了博彩公司錯了。其實沒人知道下一步會發生甚麼。只有時間會給出答案。在短期內購房者會看到市場有利於他們。」(www.astonchase.com,020 7724 4724)

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Aylesford International公司的董事長安德魯•蘭頓(Andrew Langton):

「公投把家庭弄成了西班牙內戰的戰場,曝光了一批兩面三刀的政客,也讓帶來了混亂的市場。我們的印花稅率是歐洲最高的,很多房產的價格過高。而且一些非居籍的歐盟人士也會在未來的幾個月逐漸離開英國——這不會是輕鬆的一段時間。」(www.aylesford.com,020 7351 2383)

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egg Homes的創始合伙人克里斯•尼爾森(Chris Nelson):

「說實在的,我寧願留在歐盟內部。從egg Homes公司的角度來看,我們所運用的絕大部份的材料和勞動力都是就近的,從海外採購的只有少數專家材料。所以從這個角度來說對我們的影響並不大。」

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法國房產公司MGM French Properties的銷售經理理查德•迪恩斯(Richard Deans):

「作為法國人,看到英國人選擇離開歐盟很令人失望。我們的客戶中,約20%是英國人,所以脫歐的影響無疑是不小的。不過,話雖如此,人們還是會想滑雪,還是會想在阿爾卑斯山擁有自己的豪宅,所以預期英國人仍然會有很大的需求。」

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德國房產公司BEWOCON的合伙人卡爾•澤勒(Karl Zeller):

「我們現在必須等待看『 脫歐 』接下來會怎麼發展,與其它歐洲國家的新貿易協定將最終確定將有甚麼樣的影響。從我們的角度來看,德國目前是世界第四大經濟體,柏林市場也提供了豐厚的回報,越來越多高端房產將陸續到來。我們認為來自英國的需求對德國會帶來巨大的轉變。」

文|逸銘

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