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【行家談】橫貫城軌對房價影響逐漸減弱 ——通車臨近 交易放緩

在過去的幾年中,橫貫城軌為其站點周邊的房產價格帶來了可觀的增長。現在距離橫貫城軌(Crossrail)完全通車還有大約三年時間,那麼現在購買這些站點周邊的房產還能獲得理想的增值嗎?漢普頓(Hamptons)國際房產公司住房研究所經理Fionnuala Earley在本期中為我們進行了解讀。

橫貫城軌即將完全開放
離倫敦自東向西的新鐵路橫貫城軌全開放還有三年,但那些想在鐵路沿線買房的購房者可能已經錯過了機會。伊麗莎白線(以前稱為橫貫城軌一期)將分階段開放,從埃塞克斯(Essex)的Shenfield到倫敦市中心的帕丁頓(Paddington)一段將於2019年5月開放,之後該鐵路將延伸到倫敦希斯羅機場和雷丁(Reading)。該鐵路的建成將削減行車時間,例如,從倫敦West End的邦德街(Bond Street)到希思羅機場只要29分鐘的路程,比原來節省了20分鐘。
火爆之後放緩
不出所料,當方案首次公佈,新鐵路的沿線房產吸引了很多買家的興趣,因為這些未來的屋主和投資者知道新的交通線路將給居民提供很大的便利。2012年至2015年,新鐵路沿線的車站附近房產銷售量增至倫敦平均銷售量的兩倍,鐵路經過的地區房產價格的增長速度也快於倫敦平均價格增長速度。自從橫貫城軌計劃發佈以來,新鐵路沿線的房產銷售量和價格均上漲,目前的交易量放緩是由於離列車投入運營的時間越來越近了。
近期伊麗莎白沿線站點一公里範圍內的房地產銷售量比去年同期下降了三分之一,這主要是因為過去買房的人們已經在該地區安頓下來並等待周圍新基礎設施的建成,出售新房產的人比原來更少了。這與鐵路剛開始建造時形成鮮明對比,那時因為買家希望以較低價格買入房產,所以交易量較為火爆。
目前,更少的房主準備在市場上出售房產,他們要麼選擇留在原地,享受該地段的新設施,要麼坐等橫貫城軌施工完成並投入運營,希望那時的房產價格能進一步上升。位於倫敦東西面三、四兩區的新鐵路沿線站點的房產價格銷售量下跌的最快。在Maidenhead,Stratford和Ilford地區,2015年11月至2016年1月新鐵路沿線的房產銷售額與去年同期相比跌幅超過40 %。
現在增長停滯
但我們並不能下結論,當鐵路通車時沿線房產銷售量一定會上漲,其中一個原因是鐵路沿線的買家群體一直在變化。由於倫敦人逐漸意識到橫貫城軌所帶來的方便,沿線購房者中自住業主的比例逐漸增加,而投資業主比例逐步下降,更多的人買房希望居住而非快速地賣掉賺取利差。當然,這種情況能夠實現只有在新的鐵路能夠減少通勤時間,使生活更方便,並且能非常便利地連接至倫敦的娛樂設施及其它可用的交通工具時才可能。
雖然橫貫城軌的好處目前應該已體現在價格中,但因缺乏庫存導致的明顯銷售低迷,仍可能推高價格,因為隨著離鐵路投入運營的時間越來越近,房產庫存可能增加。在那些伊麗莎白線將顯著削減行車時間的地方,已經定居在那裡的買家在通車後不僅享受通勤時間的縮短,也受益於因需求推高導致的房價上漲。那些選擇留在原地的居民可能會選擇通車後再賣掉房產,以求一個更好的賣出價。那些選擇不生活在該地的投資者可能會做同樣的事從而得到最大的收益。另外,如果賣家在橫貫城軌通車後選擇賣出,那麼通車後的房產庫存增加會給買家帶來更多選擇的空間。
然而沿線房價的上漲也會影響買家的經濟承受能力,尤其在經濟充滿不確定性的時期。目前,沿線房價的增長率高於倫敦均價增長率三個百分點,在倫敦四區到六區房價相比倫敦其它地區便宜,但新鐵路沿線的房價卻漲的最多。例如,在倫敦五區的房產平均價格增長了15.4% ,但該地橫貫城軌站點周圍均價上漲了近20%。研究還預測,到2020年,由於橫貫城軌的影響,其車站附近的房價仍將比廣大的倫敦地區平均高7%。
總體而言,房產庫存的缺乏導致價格進一步上漲,而價格上漲本身也可能使房產供給增加。如果新鐵路能夠成功地減少通勤時間,房產庫存可能仍然供小於求。

文| Fionnuala Earley

譯|太平

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