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【行家談】德國房市投資全攻略

眾所周知,德國的房地產市場在近幾年經歷了顯著的增長,而未來增長前景也很可觀。為了幫助華人投資者更好地投資德國房產,德國地產中介公司Bewocon的合伙人卡爾·澤勒(Karl Zeller)接受了我們的採訪,並為我們的讀者介紹了德國的房市現狀、稅法體系、購房流程和投資前景。

  1. 能否請您簡要介紹一下德國房市的目前狀況?

總體而言,德國的房地產市場在近幾年經歷了顯著增長,在過去的十年中資產價值幾乎翻了一番。因此,會計師事務所普華永道(PWC)在2015年發佈的城市投資前景(City Investment Prospects)分析中授予柏林頭把交椅。第一太平戴維斯首次將它寫進《12城市報告》中。這都進一步帶動了海外資本對柏林房市的投資,無論是對全德國還是首都柏林都是個好消息。

對柏林樓市來說,2016是強勁的一年,在前兩個季度中,市場對柏林房產的需求持續增加。而國際投資在迅速地增長——英國脫歐公投所帶來的不確定性是主要因素。雖然需求增加也帶動了價格的上漲。但是比起歐洲其它的主要城市,柏林的房產投資還有巨大的上升空間。例如柏林中心的米特區(Mitte),豪華公寓的每平方米房價是6,957歐元,而倫敦的梅菲爾則是13,515英鎊。

根據環球地產指南(Global Property Guide)的研究,由於住房供應短缺和強勁的經濟基本面,德國的房市依然強勁。在2016年第一季度的三個月內,公寓價格就增長了1.95%。而從中長期歷史來看,柏林公寓的價格增長也是很穩定的。如下表所示。

 

柏林公寓價格指數在最近幾個季度內的同比增長幅度

時期 2016年第一季度同比增長 2015年第四季度同比增長 2015年第三季度同比增長 2015年第二季度同比增長 2015年第一季度同比增長
增幅 6.25% 7.62% 4.3% 4.2% 6.04%
  1. 購買德國物業時所涉及到的稅費?

德國的購房過程,正如你所期望的,如果你通過專業的中介來購房,將會非常簡單而高效。在購房過程中最主要的支出包括:

  1. 公證費(Notary fees),約為房價的2%
  2. 房地產中介的代理費(房價的3-6%)
  3. 增值稅19%
  4. 土地轉讓稅(Land Transfer Tax),相當於英國的印花稅,具體取決於德國的各州的規定,範圍為3.5~6.5%,通常按照6%估算。
  5. 針對外國投資者是否有任何限制或額外費用?
  1. 針對外國投資者是否有任何限制或額外費用?

德國對外資開放,因此對於海外買家投資房產的限制或額外稅費也很少。從整體上來看(並非針對房產投資),非歐盟的居民需要繳納個人所得稅(最少15%),非德國公民稅率是25%。個人所得稅每季度一繳,並基於個人的前一年納稅申報。

德國稅制的一個優點是,如果持有房產的時間少於10年,但是資本增值的收益部份被重新投入房產中,或者擁有房產的時間超過10年,都不需要繳納資本利得稅。資本利得稅的稅率區間與個人所得稅的稅率區間相同。

需要注意的另一個問題是遺產稅,其稅率是根據受益者的身份而定的。如果是遺留給配偶或子女,那麼會按照房產折舊的價格徵收7%;遺留給父母或祖父母,稅率為15-20%;如果遺贈給無關的個人或組織,那麼稅率是50%。

  1. 在德國購買物業的全過程?

完美的問題,我們對於在德國投資房產提供全方位的指導,努力為人們提供儘可能簡單的德國購房過程。我們會以優良的售後服務確保客戶從開始到最後都有最專業的指引和照顧。

  1. 預先安排融資
  2. 選擇你的新家
  3. 對於已建成的房產,直接提出報價。對於新建房產(期房)需要簽署預訂文件並繳納預訂金。
  4. 雙方同意成交後,預約公證人並各自指定律師。
  5. 公證人起草必要的文件,並將其發送給買方和賣方的指定律師。
  6. 敲定按揭貸款,如果準備現金購買,那還要準備資金證明。
  7. 簽署購買合同,公證人為買賣雙方讀出合同的全部條款(而且德國法律規定必須完全理解合同),這裡非德語人士應指定一名專職翻譯。
  8. 支付費用(公證費,房價2%,地產代理費,房價3-6%,再加19%的增值稅)。
  9. 公證人登記出售。
  10. 繳納土地轉讓稅(房價的3.5% – 6.5%)。
  11. 如果是購買期房,那麼根據施工階段分期付款,全部完工後最終付款。
  12. 在德國土地註冊處註冊房產的所有權。
  13. 德國和英國的購房出租投資程序間的區別?
  1. 德國和英國的購房出租投資程序間的區別?

目前,德國的房產很容易出租,因為60%以上的人都傾向於租房,住一段時間然後再買房。因此這對投資者是非常好的消息。為了保護租房者不至於受暴漲的租金或流氓房東的傷害,有一系列政策保護租賃雙方都能共同受益。

例如柏林2015年通過的新租金管制法,規定了租金的上限,以避免市中心流行地區的房租過高導致房客被驅離。該租金上限是由設立在城市各個區域的獨立機構根據兩年一次租金普查來設定。對於所有新簽訂的租房合同,起始的租金不能超過該上限的10%,如果有必要,房東仍然可以加租,但是不允許租金暴漲。

這一措施受到了全柏林的歡迎,因為它仍然保持了市中心關鍵地區的全球性吸引力,而且越來越多的高端房產分佈在廣闊的大眾住宅區——確保了這些豪宅不會一到夜間就陷入形單影孤的境地——這吸引了很多富豪。相比之下,倫敦市中心的高端地段到了晚上十分冷清——只有極少數人住在這些豪華地段中——騎士橋就是一個典型的例子。而且英國政府最近專門針對海外投資者制定了額外的稅費,特別是購房出租的額外印花稅,對於倫敦的房市投資產生了顯著的負面影響,房價與去年同期相比也顯著下跌。

  1. 在過去的五年中,有多少華人已經投資德國?

事實上,柏林在亞洲買家中已經流行了好幾年,從2014年起,德國作為歐洲最大的經濟體和世界第四大經濟體,投資一直在穩步增長,也是最大的海外投資者目的地之一。其它幾個大城市,如法蘭克福和漢堡在過去的亞洲買家中也很流行。不過,由於柏林的投資回報強勁,提供了獨特的質量和價值,而且還有更多的豪華房產在建設和規劃之中,因此更受亞洲買家的歡迎。

有趣的是,當前柏林房市上最大的亞洲買家群體是韓國人,在2012年至2015年間共計投資了12.8億歐元,其次是馬來西亞和新加坡人,分別投資4.64億歐元和4.53億歐元。而包括香港和大陸在內的華人投資者共投資德國房產4.64億歐元。

  1. 過去五年中有多少企業在德國投資或在德國成立?

目前柏林的生意十分興隆,多家全球性的大公司在德國(當然,主要是柏林)設立了辦事處。例如IBM、谷歌和微軟都把各自的中歐總部設立於此。然而,更大的一個趨勢是眾多新的創業公司在德國柏林成立,許多創意產業的人才都被柏林所吸引。據估計至2020年時,德國的初創公司將產生10萬個新職位。

【大紀元記者逸銘報導】

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