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泡沫還是增長? ——關於倫敦地產你所要瞭解的事

對外商投資來說,倫敦的房地產市場可能是理想的資產「避風港」,但從市場的規律上來講,增長是有週期性的。有高峰也就必然有低谷。但是面對紛繁冗雜的信息,如何去冗存精卻是一個關鍵。本文將以一些關鍵數據及相應的分析幫您掌握倫敦市場的脈絡。

  1. 20年裡倫敦房價增長了432%

首先您應該知道,倫敦被稱為資產「避風港」並非浪得虛名,在過去二十年中,大倫敦每平方英尺的房價上漲了432%——相對全國每平方米的房價漲幅251%差異明顯。

這一數據由哈利法克斯銀行的月度指數報告發佈,該銀行的住房經濟學家Martin Ellis評論道:「低利率、增漲的就業率和實際收益使住房需求持續上升。而高需求和低供應是導致房價快速上漲的主要因素。」

  1. 倫敦平均房價首次超過60萬英鎊

倫敦不只有聳入雲霄的摩天大樓,更有突破天際的房產價格。據土地註冊處(Land Registry)的最新數據顯示,倫敦平均房價已經首次超過60萬英鎊。房產投資公司倫敦中部投資組合(London Central Portfolio,LCP)的研究表明倫敦的平均房價£600,076比去年同期高出近14%,比上個季度增長約8%。

從短期看,這是由於幾個因素共同促成的:空前低的按揭利率,中低端房產(93.7萬英鎊及以下)所需繳納的印花稅下調,投資者和二次購房者為避免4月初的印花稅上調而提前買房。而中長期的增長因素仍是供不應求。

  1. 倫敦房市已經放緩

增長不能無限制地進行下去,因此從金融危機後恢復增長的倫敦房市看,現在是毫無疑問地放緩了。不過在這個大趨勢下,也有細微的不同之處。二手房的銷售略優於一些新的房產。

而且放緩的倫敦房市主要體現在目前交易量的大幅下降,而不是全面的降價。英國政府於4月1日實施的最新印花稅調整政策(對購買多套房產者徵收額外的印花稅)是短期的主要原因——這導致許多購買者湧出市場,從而使成交量回落。

來自第一太平戴維斯英國住宅研究中心的Lucian Cook 表示:「房產市場放緩的催化劑是2014年12月實行的印花稅調整以及對購買更多房產的買家收取3%的附加費。市場可能需要花幾年的時間充份吸收這些政策的影響,同時我們也看到了在這一細分市場中出現了價格增長的趨勢。」

長期的關鍵因素是買家缺乏經濟承受能力——據勞埃德銀行集團(Lloyds Banking Group)的房產經濟學家Martin Ellis表示:「從歷史平均值看,倫敦是英國唯一按揭還款額高於實得工資(take-home pay)的地區。」

  1. 漩渦的中心——倫敦市中心黃金地段

就倫敦市中心而言,高端房產遭受了最嚴重的衰退,價格在幾年前已開始下降。全球經濟疲軟,匯率變動以及針對非自住房買家的收緊政策是國際買家離開這一市場的主要原因。很多專家認為預計英國政府在打擊腐敗和增加財產所有權透明度方面的新態度將導致倫敦的國際房產買家進一步下滑。

  1. 外倫敦比倫敦市中心有優勢?

而在倫敦外圍地區(London Boroughs),其房市正逐漸恢復。據特許皇家測量師學會(RICS)的首席經濟學家Simon Rubinsohn稱:「對購房者來說,關鍵的問題仍然是購買資金是否充足以及價格是否合適,這解釋了為甚麼更加便宜的London Borough東部地區目前吸引了最多的關注。」

RICS的觀點與漢普頓住宅研究中心主任Fionnuala Earley的觀點相呼應。她告訴CNBC說:「在Hammersmith的西部和Wapping的東部這些位於倫敦黃金地段邊緣地區的房產價格相對便宜,已成為樓市最繁忙的地區。較高的印花稅率對該地區影響相對較小,且由於該地區聲譽逐步提高,未來發展前景較大,房產交易量將穩步上升。」

  1. 脫歐公投 何去何從

分析師們一致認為脫離歐盟是最壞的結果,因為這會造成持續多年的不確定性。若支持留在歐盟的陣營小幅取勝仍會對房產市場有害,因為人們對未來房產不確定性的預期仍然存在。

絕大多數評論家認為整個倫敦房市的增長都在放緩,並至少持續到明年。倫敦黃金地段的房市復蘇預期可能更加緩慢。

對於未來房價,LCP首席執行官Naomi Heaton預測:「全球股票市場持續動盪、被抑制油價和中東及中國的經濟不穩定,意味著倫敦房價增長會停滯不前。」

不過,據Hometrack公司的總監Richard Donnell說:「歷史表明,只要經濟持續增長和就業機會增多,我們不太可能看到一年又一年的房產價格下跌」。

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