英國房產投資

【行家談】脫歐或導致倫敦房市萎縮 ——國際買家受影響最大

 

漢普頓公司研究部主任Fionnuala Earley

眾所周知,房產市場的漲落永遠都與背後的宏觀經濟狀況密不可分。雖然英國目前的經濟形勢不錯,工資逐步上漲,就業率升高,經濟增長率較為樂觀,但在未來經濟持續增長的路上仍籠罩著一些陰影。

·脫歐是最大的不穩定性來源

全球經濟狀況尤為重要,目前中國和其它發展中經濟體的經濟增長放緩,這使全球經濟增長形勢的不確定性增加,同時也將對英國這一開放經濟體造成影響,但目前英國最大的風險是英國脫離歐盟(以下簡稱脫歐)投票的結果。已有跡象表明,一些商業投資項目因等待脫歐結果而延期,一些房產合同甚至也加進了英國脫歐的條款用以保護這種不確定性帶來的可能造成損失一方的利益。

投票機構的結果顯示, 最終的結果可能會是英國留在歐盟。最近一次金融時報發起的民意調查結果顯示,46%的人願意英國留在歐盟,大於支持脫歐人數的比例40%,雖然留歐的支持比例略佔上風——不過,考慮到上一次英國首相大選時民意調查的預測與最終結果相差甚遠,沒人敢信心滿滿地認為「留歐」就是最終的結果。

離真正知道脫歐公投的結果也許還有一個月不到的時間,但對這一結果的擔憂早已開始。脫歐的不確定性短期內將影響國際投資者對倫敦市場的投資態度,至少目前一段時間令他們更加謹慎。

·海外買家活動顯著減弱

漢普頓公司(Hamptons Internataional)最近發佈了對國際房產買家和賣家交易活動的研究報告。結果顯示無論是非英國國籍的買家還是賣家,所佔總人數的比例相比去年以及近五年平均的比例已有大幅下滑。在2016年第1季度,倫敦房產市場的海外投資者比例下降至25%,同比2015年第1季度及近五年平均比例分別下降了7%和5%。倫敦中心地區受到的衝擊最大,2016年第1季度房產買家的比例跌至47%,同比2015年第1季度下降了7%。

脫歐對倫敦中心地區房產市場的衝擊也延伸到了倫敦其它地區。儘管近期英鎊(英鎊兌歐元)有顯著的貶值——這使得英國房產更加有吸引力,不過來自歐盟其它地區的買家在英國的房產交易活動也出現了明顯的下滑。

買家和賣家的數量同時減少這一事實表明了這個問題的核心是不確定性,買賣雙方都不能確定脫歐的結果以及對未來倫敦房市的影響,因此他們大多等待著結果清晰之後才會操作,而不想做任何倉促的決定。

不過,也有早期跡象表明,俄羅斯的房產擁有者更傾向於出售房產。

·增長週期的末尾也是房市低迷的原因

除了脫歐結果的不確定性,其它因素也使房市更加低迷。去年倫敦中心房產市場的國際買家數量就已下跌,這似乎反應了一個事實,那就是因為倫敦中心地區的投資者在前兩年經歷了資本市場的較大收益後,預期下一年的資本增長會降低,這使投資者把眼光投向別處,所以這一年的高端房產市場的交易量增長相對減緩。

·華人買家轉向倫敦外圍

買家似乎把目光從倫敦中心地區轉向其周邊地區的房產,例如2015年,倫敦中心地區的中國買家從8%下降至2%,而其在倫敦外圍自治市地區的交易比例上升。

·留歐或使房產進一步增值

從2014年起的貨幣走勢可知,對海外投資者來說,英鎊升值意味著賣掉英國房產並換成本國貨幣後將取得更多的資本收益。

展望脫歐後的經濟形勢,若投票結果為留在歐盟,英鎊可能會升值,這將使海外投資者在英國的投資更加昂貴。但是,由於這一結果與目前英國為歐盟成員國的狀態並無改變,倫敦仍走在國際大都市前列,而且整個英國也有著經濟增長的前景,因此仍是一塊安全的投資寶地。

數據來源: Hamptons International Research

譯|太平

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