英國房產新聞

房價跑得快,印花稅更快 ——印花稅上漲對高端房市的抑制作用

在過去的20多年中,英國政府連續調整了14次印花稅率,而最近一次的印花稅改更是影響巨大。在很多文章分析了印花稅法改革所帶來的短期效應後,Middleton房展公司就印花稅改革對高端房市的中長期影響進行了深入的分析。研究顯示,高房價(以及與之不相稱的高稅負)意味著交易水平已經發生了根本的轉變,這在倫敦市中心的高端房市(Prime Central London)顯得尤為突出。

在金融危機之前的五年中,倫敦市中心的高端房市交易量維持在每年4,000筆,這也是上世紀90年代的典型交易水平。在金融危機之後,交易量大幅下跌——這並不意外。但值得注意的是,在最近的五年中,即便是房價迅速上升的時候,年平均交易水平卻從未出現過反彈,而是一直徘徊在2,400筆/年——這比起典型標準交易量下降了42%。英格蘭東南地區的高端房市也出現了類似的趨勢,但較為和緩(相比標準交易量要低28%)。

那麼,為甚麼在倫敦和東南地區高端房市已經輕鬆逾越了2007年峰值的情況下,交易量卻一直萎靡不振?

事實上,在1995年之後,英國的印花稅率一共調整過14次——當然,並非所有的改革都增加了高端市場的稅負,但多數確實調高了豪宅的印花稅費,而且,在這14次調整中有8次上調了已有的最高的印花稅率。

對倫敦高端房市交易量的影響

首先瞭解一下倫敦高端房市,返回到1995年,那裡的平均房價為249,000英鎊,同期有效印花稅率為1%(相當於一張2,500英鎊的印花稅單)。到2015年,平均房價已經攀昇到了190萬英鎊,相應的印花稅率為7.3%(或一張136,000英鎊的稅單)。這7倍的房價上漲在56倍的稅單面前顯得相形見絀。

在市場的頂層,稅負的增加顯得更為繁重。對於一套500萬英鎊的住宅,2014年印花稅的調整使應付稅額進一步增加了47%。現在,對於此類房型的交易,印花稅單要高於50萬英鎊,接近一套普通倫敦住宅的價格。對於高端市場的買家來講,支付能力同樣是重要的考量因素,這麼大一筆印花稅單也令人難以接受。

當然,在這一時期,持有房產的人已經得到了顯著的資產增長——從1995年年初以來倫敦高端房市的資產增價已經超過600%——可以輕鬆抵消印花稅負。但是現在面對如此高昂的印花稅支出時,許多房屋持有者和投資者都只能停留在現有的房產中而不願出售。

對倫敦高端房市的抑制顯著

在過去20年間,印花稅率的調整對交易量的影響已經很明瞭,但對房價的影響卻較難估測。在最近的幾年中,倫敦高端房市經受住了2011及2012年間高端市場印花稅負的增長。在此期間,平均資產價格保持了上升趨勢。

但對市場來講,最近一次的印花稅調整跨度有些過大,已經對倫敦高端房市的價格走勢產生了顯著的影響。2014年,雖然印花稅制從平板稅制變成了累進稅制(編註:平板稅制指的是對價格處在指定區間的房產,會以同樣的稅率對房價的全部徵收費用,因此房價略高於閾值和房價略低於閾值的兩套房產印花稅會相差很大;而累進稅制是對超出每個閾值的溢價徵收更多的費用。這樣,跨入另一個稅率區間也不會讓稅費產生太大的波動),但是此次稅改對市場的衝擊程度卻大不相同——高端市場的價格受到了最為厲害的衝擊。例如500萬英鎊以上的房價區間,2015年的平均房價相比2014年下降了10%,交易量的下降達39%。

倫敦高端房市走勢

價格 時間 平均房價(% 變動) 交易量(% 變動)
200-500萬英鎊 2014 3,046,000英鎊 564
2015 3,071,000英鎊(+1%) 402 (-28%)
500+英鎊 2014 9,097,000英鎊 197
2015 8,163,000英鎊(-10%) 120 (-39%)

來源:Dataloft,Land Registry

對東南地區高端房市的抑制較為和緩

對東南地區的大多數高端房市來說,交易量降低的趨勢也很明顯。但相對於倫敦中心高端房市的銳減則較為緩和。東南地區高端房市的交易量相比2007年之前的交易水平下降了28%(該定義涵蓋了15個東南區倫敦外最為昂貴的市場,並且只統計了獨立式住宅)。

這一差別可以從兩方面來解釋。首先,倫敦外高端房市平均房價較低,這意味著稅額上限不易被經常打破——現階段東南地區高端房市上獨立式住宅的價格為110萬英鎊,而倫敦高端房市的房產(包括公寓)平均價格為190萬英鎊。

其次,東南地區的房市有著顯著的季節性,通常是在第三季度達到峰值,這表明家庭住宅是該市場的主要需求來源。特別是在高端市場,家長們對於特定類型的家庭住宅的需求可以說是剛性的,這足以抵消或超越來自印花稅負增長所帶來的影響。東南地區的高端房市以英國自住者為主,而倫敦中心高端房市通常是投資者及多房業主。

對東南地區高端房市房價的影響

就房價增長而言,東南地區高端房市和倫敦一樣,吸收了2011及2012年間印花稅增長的影響。房價和交易量依然同步地增長。但2014年印花稅調整的影響更大。因為倫敦剛剛經過一個強勢的房價繁榮期,所以很難說印花稅對房價的單獨影響有多大。但是市場的變化仍舊很明顯,2014年針對高端房市場增稅後,隨後的一個季度(Q1 2015),房價下降了7%——雖然後續的季度中很快得到了恢復。

東南地區高端房市走勢

價格 時間 平均房價(% 變動) 交易量(% 變動)
市場整體 2014 1,054,000英鎊 2,191
2015 1,080,000 (+2%) 英鎊 1,019 (-8%)
200-500萬英鎊 2014 2,734,000英鎊 153
2015 2,672,000 (-2%) 英鎊 127 (-17%)

 

來源:Dataloft, Land Registry

註:定義涵蓋了15個東南區倫敦外最為昂貴的市場,並且只統計了獨立式住宅。那麼這對買家意味著甚麼呢?

這看上去像是一個新時代的開端。較高的印花稅率正在抑制交易量,既限制了供應又限制了需求,但諷刺的是——這卻對房價起了支撐作用——最新一輪的增稅恰逢一個強勁房價週期的結束。雖然購房與投資需求受到抑制,但是由於交易量也受限,此消彼長之下或將促使房價進一步增長。

在交易量較低、賣家也較少的市場上,那些熱衷於涉足高端房市的投資者可以選擇的機會並不是那麼多。而且眼前可能會出現一些不確定因素(倫敦工黨市長上臺以及飽受爭議的脫歐公投),雖然會帶來一些機會,但也會讓交易量的低迷持續一段時間。

倫敦市中心和東南地區高端房市的房價、印花稅、交易量的對比

  1995 現在 變化
地區 平均房價 印花稅 交易量 平均房價 平均印花稅 交易量 房價增長 印花稅增長
倫敦中心高端房市 249,000英鎊 1% 3,280 1,851,000英鎊 7.3% 1,970 7倍 55倍
東南地區高端房市 231,000英鎊 1% 2,250 1080,000英鎊 4.8% 2020 5倍 22倍

來源:Dataloft, Land Registry

編譯|晨星

 

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