英國房產新聞

去還是留?脫歐問題讓英國房市起伏

 

2016年6月23日英國脫歐公投在即,公投結果不僅將決定未來英國是否繼續留在歐盟,更重要的是,它還將對英國民眾的生活、英國的經濟、英國在歐洲甚至在世界上的地位等產生重大影響。那麼大家廣泛關注的房產市場會不會因此而受到影響?

一、公投之前的市場冷卻

不確定性使得市場放緩
對投資者來說,在公投之前,影響市場交易的最主要因素就是「不確定性」——市場並不擔心確定的「漲」和「跌」,因為那都有對應的措施。但是一旦「脫歐」通過,那麼後續有太多的不確定因素難以預知,而且牽扯到社會和經濟的方方面面。所以,面對這樣的市場形勢,牽涉其中的各方面都轉為觀望態度。萊坊地產中介公司(Knight Frank)的全球研究部主管連姆·貝利(Liam Bailey)表示:即將進行的脫歐公投帶來的未知影響是經濟不確定性上升的關鍵原因。這種不確定性將導致房市活動放緩,交易減少,但程度難以預測,同時也使房產開發項目受到影響。

RICS首席經濟學家西蒙·羅賓森(Simon Rubinsohn)說:「4月份之前的購房出租熱潮已經隨著新印花稅法的生效徹底消散,全英上下、特別是倫敦的投資情緒都已經轉為平靜。脫歐公投是影響倫敦投資者的最主要因素。」

投資額下降近一半
從Real Capital Analytics公司發佈的數據來看,2016年第一季度中,海外買家對英國地產的投資額比上一季度降低了46%——減少了80億英鎊,總額降至101億英鎊(其中47億的投資到倫敦)。顯然脫歐是一個決定性因素——事實上,德國和法國在第一季度的投資額同比分別下降了40%和60%。

但是造成英國地產投資大幅下滑並非只是英國自己的原因,Real Capital Analytics公司表示中國的經濟放緩(2016年第一季中,中國大陸的GDP增長僅有6.7%,雖然符合預期,但卻是七年來最低的增長率,而且投資驅動的增長模式也引起了市場的強烈擔憂),這使得人們難以預測中國大陸的貨幣政策,這種中長期的人民幣匯率走勢的不確定性也影響了華人特別是機構投資者的決策和投資意願。

英鎊疲軟 華人利好
不過,對華人還有一個利好消息,就是最近幾週中,公投前的不確定性已經使得英鎊疲軟,這意味著至少在短期內,人民幣可以換取更多的英鎊。由於貨幣的自我調節機制,一段時間後英鎊還可能會回彈,這對華人投資者特別是個人投資者來說是一個利好。因此萊坊公司認為英鎊疲軟的趨勢將對房產市場,尤其是外籍房產買家交易活躍的倫敦中心房產市場產生潛在的積極影響,可能會對資本帶來一個短期的提振作用。

二、「留歐」不確定性解除市場掀起小高潮

蘇格蘭公投的啟示
回想2014年的蘇格蘭公投,在公投前幾個月,不確定性同樣籠罩在蘇格蘭地區,因此一些投資者和高端房市的買家都轉為觀望態度,因此房市活動逐漸開始放緩,但由於中低端房市的交易活動不太受影響,因此直至公投前房市整體也基本只是放緩,就是高端房市本身也只是停滯而沒有出現下滑的態勢。在2014年蘇格蘭公投前夕,人們的確觀察到越是臨近公投,市場的觀望情緒也越濃重,活動也就更加放緩。不過,在蘇格蘭公投確定答案為「NO」之後,市場的確也掀起了一個小高潮,很多延遲交易的投資者和買家都立刻完成了交易。

市場健康發展 生活影響較小
毫無疑問,一個明確的「留歐」結果將立即解除經濟的不確定性,而且市場活動可以預期能夠相對較快地收回任何損失。

至於「留歐」對英國華人的生活影響,著名海外房地產法律服務公司Judicare公司分析稱,由於英國首相卡梅倫已與歐盟其它領導人達成讓英國享有「特殊的地位」的談判協議,如果繼續留在歐盟,根據現在的談判協議,對在歐洲生活工作或旅遊的人們影響微乎其微。

而且從現有市場數據中分析,據統計,從卡梅倫2013承諾公投後,房產交易量和房產項目都開始健康發展;而後去年5月保守黨獲勝後,房產交易量和房產項目再次上漲。因此,可以認為公投結果「留歐」,英國房產市場將會健康發展。

三、「脫歐」後貸款利率將上升 房東業主日子難過

按揭費用將上漲
英國財相喬治·奧斯本(George Osborne)警告如果公投的結果是「脫歐」,那麼英國離開歐盟會使得英國業主和購房者所承擔的按揭利率上漲。國際貨幣基金組織和世界銀行也表示:公投前的不確定性已經使得英鎊疲軟,如果英國離開歐盟,所造成的金融市場的不穩定還會使資金價格上升。因為金融市場需要面對更多的不確定因素,動盪中的貸款機構不得不收取更高的利率以應對更高的風險。

英國財相喬治·奧斯本(George Osborne)

英國財相喬治·奧斯本(George Osborne)

雖然很多海外華人在英國購房是用全額現金,不受按揭利率影響。但是同樣也有很多英國華人是以貸款購房的,特別是很多購房出租的華人業主可能同時申請了多筆按揭。對近年來已經習慣了英國央行最低利率的華人業主來說,如果「脫歐」,這些華人業主可能要有一段緊巴巴的日子了。

供不應求仍是基本面
萊坊房地產公司認為,房產市場趨勢需考慮許多因素,很難直接預測出脫歐帶來的影響。但毫無疑問,由於主流的英國房產市場主要由英國國內買家的交易驅動。供需不平衡是支撐目前的住房市場走勢的主要因素,退出歐盟不會改變這一問題。供需不平衡在倫敦和東南部最為明顯,在這些地區,房產幾十年來供應不足促使房產開發項目的繁榮發展。因此,基本有理由認爲公投結果出來後對英國房地產市場的影響應該是相對良性。根據抵押貸款銀行Halifax發佈的報告,雖然消費者越來越不確定英國經濟的前景,但65%的人認為平均房價將在12個月後增高。

長期走勢難料
如果是「脫歐」,那麼必然需要一段時間的談判來解決英國與歐盟的新關係問題。在此期間,預計不確定性將繼續影響商業和個人的投資決定,特別是脫歐可能會再次引發蘇格蘭獨立問題。一旦公投結果出來,不同方式的影響立竿見影,但過後,其它經濟因素也會對房產市場產生影響。根據萊坊房地產公司的報告:從英國在歐洲貿易地位來看,由於愛爾蘭經濟與英國的聯繫如此緊密,歐盟將面臨壓力,以確保愛爾蘭經濟的維持;而且,英國與其它組織,像中國這樣的貿易大國的貿易關係的加強,可能會使英國的談判地位被加固。

英人生活會對房市帶來持續的不確定因素
從英國民眾的生活角度來看,Judicare公司的首席執行官尼爾·海尼(Neil Heaney)指出,英國在歐盟中,人們在歐洲其它國家購買房產不需要向房產所在國政府申請許可,而一旦脫歐,那麼理論上,英國人將會面臨在一些國家申請許可才能買房的問題;對在歐洲旅遊或居住的英國人來説,也可能面臨申請相應簽證;而且遊客也不能像現在一樣使用歐洲健康保險卡(EHIC),很可能無法享受到私人醫療或旅行保險;脫歐也會對居住在歐洲的英國人在稅收、養老金等方面帶來諸多不便,這些因素如不妥善解決,很可能對房產市場帶來負面影響。當然,由於歐洲各國間的密切聯繫,有太多的英國人在歐洲工作生活,甚至還擁有歐洲房產,因此政府很可能簽訂新條約來維持居民在歐洲享有的各項權利,但由於簽訂時間、條款內容的未知性,也會給英國房產市場帶來持續的不確定因素。正如英國皇家特許測量師學會所說,脫歐公投「會給買家帶來一定的不確定性,這可能會給市場帶來負面的影響。」

綜合報導|明曦

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