英國房產投資

【行家谈】印花稅和購房出租:暴風雨前的寧靜?

漢普頓國際(Hamptons International)公司的住宅研究部主任菲奧諾拉·厄雷(Fionnuala Earley)

自今年四月初,任何在英國購買第二套房產的人都必須支付額外的3%印花稅。被波及的人群主要包括渡假屋的買家,以及購房出租的投資者。從財政大臣在去年12月宣佈秋季財政預算後,很多有興趣投資購房出租的人在這4個月之内努力地調整自己的財務狀況,以便搶在今年4月份之前成交。結果3月份成交的房產數量成了近幾年來最高的一次。

隨著規則改變的預告發出,真正令人驚訝的現象並非蜂擁買房的人數和熱情,而是市場的容量——這幾週之内成交的房產總量出現了暴漲。漢普頓公司對第二套房產交易活動的分析報告顯示, 2016年3月成交的房產總值達到280億英鎊,比去年同期增長了76%。而在4月的前一天, 總成交額達34億英鎊, 比2015年的3月31日增長了141%。

無論是哪一種類型的第二套房產買家,從投資者到房東,再到尋找渡假屋的家庭,都不得不預先提前這一財務計劃,以避免3%的附加費。這意味著,3月份市場房產成交總量的一半以上(55%)是買家所購買的第二套房產,在去年同期這一比例僅為二成。努力是有回報的——搶在截止日期前成交的買家共計節省了27.5億英鎊。

總成交量增幅最大的是英格蘭北部和威爾士。在3月份最後兩週之内,東北部地區的成交總量比去年同期增長了146%。 類似的, 在約克郡和亨伯地區,成交量增長了133%;倫敦買家的熱情似乎相對較弱,僅增長了74%。3月份最後兩週之内的總成交額達160億英鎊,在這裡倫敦的高房價凸現出來——這14天之内倫敦的總成交額佔全國的1/3,超過50億英鎊。

諷刺的是,實行新印花稅法之後首先產生的量化效果卻與政策的本意大相逕庭——此項政策的目標在於降低首次購房者登上房產階梯的阻礙。而漢普頓公司的分析表明,最初的效果是讓房東們的房產數量進一步增多。

現在很多人都在探討,第二套房產的額外印花稅是否意味著業餘房東這一行業的末日。漢普頓公司的看法是「未必如此」。當然,對短期投資者來說,他們的胃口無疑會因為短期購買成本的增加而大幅降低,但是這似乎只對那些已經捉襟見肘的投資者有影響——無論是交易費用的增長,或是利潤率的降低都會使得3%的額外印花稅成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

漢普頓公司認為,購房出租在中長期仍會吸引很多長線操作的投資者,因為房產投資的長期資產增值和租金收益仍然很有競爭力。對於精明的投資者來說,針對特定人群、地段理想、類型合適的房產仍會有合理的收益率。在大多數貸款機構都要求至少35%首付的情況下,明智的投資者會選擇能夠獲得按揭、地段良好而且正現金流的房產。

那麼,房市的活動將會日趨放緩嗎?毫無疑問,2016年3月那樣激烈的活動肯定不會再現。因為至少一部份投資者會轉而考慮其它投資門類。而且,英國經濟還面對著全球經濟放緩和脫歐公投所帶來的不確定性,在這種前景下,很多人也都決定謹慎行事。

不過這種謹慎的氛圍可能會讓英國央行的金融政策委員會高懸的心放寬一點,否則的話,它還需要進一步的強制措施來規範購房出租按揭的發放。而現在投資房產的市場出現了冷卻,英國央行也就沒必要進一步收緊貸款審批標準了。

英國政府對這條政策的預期效果——希望減少首次購房者所面對的競爭,並賦予他們一定的價格優勢。但是最根本的問題——首次購房者的經濟承受能力不足仍未解決,尤其是在英格蘭南部,想讓初購者的需求代替投資者的需求顯然還有很長的路要走。首付仍是一個巨大的障礙,單身的初購者攢出首付需要約13年,一對夫婦也需要至少三年半。因此在不久的將來,市場的交易活動很可能趨於平靜——因為投資者和初購者都在攢錢。

圖片說明:漢普頓國際(Hamptons International)公司的住宅研究部主任菲奧諾拉·厄雷(Fionnuala Earley)

資料來源:Countrywide Research
作者:菲奧諾拉·厄雷(Fionnuala Earley)
編譯:靜風

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