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英倫地產投資:學生公寓 (下)

上期我們為大家介紹了英國學生公寓的概況,在本期我們要為大家介紹一下專為學生修建的學生公寓的投資。

英國房地產的投資持續高溫,對學生公寓的投資也因為需求水漲船高。到2015年,已經有42億英鎊投入到了學生公寓中。根據Savills的報告,為學生修建的學生公寓的投資在2015年有了70%的增長。

這一領域的投資市場已經非常成熟了,學生的房地產投資信託基金在倫敦證交所上市。隨著行業的發展,它吸引了來自英國的業主運營商、英國的私募基金和機構的投資,而且也帶動了全球投資者的加入。

Savills的報告指出2015年排在前11位的具有投資潛力的大學城,分別是巴斯,伯恩茅斯,布賴頓,布里斯托爾,卡的夫,愛丁堡,肯辛頓,倫敦,曼徹斯特,牛津大學和聖安德魯斯。

對於投資者來說,投資的形式是多樣性的:可以購買開發商的股票,直接給開發商投資,還可以自己投資開發等。當然還有一種形式,就是直接投資一套或多套專為學生建的公寓。

如果你在網上搜索英國定製的學生公寓,就會發現有很多類似的廣告:大概的投資在5-7萬英鎊,每年有7-10%的投資回報率(有擔保),專業化的管理,而且在5年後以高於買價10%的價位賣出。

這樣的投資往往是全面管理的,意思是購房者不需要自己找學生和管理房客(學生),所有的工作:如尋找租戶,整理出租文書工作和維護都由管理公司處理。除了購買之外,完全不用自己打理。而且投資回報率還是非常有吸引力的。

但是在你做出投資決定之前,還是有很多的因素需要考慮的。第一個要考慮到的就是,常規的買房出租的貸款公司是不會提供按揭貸款的。因為這種投資的風險比較高。所以在你出售這類房產時,也無法賣給需要用按揭貸款買房的投資者。

這類投資通常會保證3-5年內的投資回報率在8%左右。第二個因素就是3-5年之後的投資回報率問題。在沒有擔保的情況下,如何能保證投資收益?由於定製學生公寓的增多,現在很多新的投資機會已經不再對投資回報率做擔保,只是告訴投資者可能的回報率。這就完全沒有保障了。前文中我們已經提到,學生會出高價住條件好的宿舍。這類公寓在出租幾年後,已經不再是「新」房了,價值也會走低。出售的時候未必能拿回全部的投入資金。

所以在投資前需要做充份的市場調查。例如需要瞭解有哪些在建的學生公寓。在投資前需要到實地考察,瞭解公寓的具體位置,交通情況等。另外還需要知道除了購買所需資金,還有哪些費用要付。
定製的學生公寓投資是一種新興的項目,沒有長期的市場數據做參考,所以做好你的調研功課是很重要的。

文|天羽

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