英國房產新聞

變化中依然堅挺—深入解讀英國春季財政預算對房市的影響

【大紀元記者逸銘綜合報導】在英國財政大臣喬治·奧斯本(George Osborne)於3月16日發佈的春季財政預算中,有多條對英國房市影響深遠的條款,例如購買多套住宅的額外印花稅、商業地產印花稅改革,高鐵三期和橫貫城軌二期的投資等等。為此,本報集合了眾多英國地產業界的專業人士,為您深入解讀此次的春季財政預算案。

1. 購買多套住宅的額外印花稅

財政部已經確認從2016年4月1日開始,任何已經擁有房產的人在購買房產時,需要繳納額外的3%印花稅(Stamp Duty),無論是用於自住的還是用於購房出租的投資。

在2016年3月31日午夜之前完成的交易不會受此項稅法的變動所影響,此外,如果買賣雙方在2015年11月25日已經交換了合同,那麼即使在今年4月1日之後完成交易,也不受額外的3%稅率影響。

 

房價(英鎊) 0-12.5萬 12.5萬-25萬 25萬-92.5萬 92.5萬-150萬 150萬以上
額外房產的印花稅率 3%* 5% 8% 13% 15%
第一套房產的印花稅率 0% 2% 5% 10% 12%

*如果交易價格在4萬英鎊以下或是篷車、船屋、活動房,則不需繳納額外的印花稅。

如下是一些細節:

  • 對於那些由於搬家而暫時擁有兩套房產的人(已購買第二套房產,但第一套房產還沒有及時賣出去),時間期限從原來的18個月延長至36個月。也就是說,從購買第二套房產開始的三年中,只要能把原來的房產賣出去,就可以要求退還(而非直接免除)這部份稅款。
  • 如果購買的房產是用於「替代」自己的主要住處,那麼無論該人有多少房產,購買用於「替代」自己的主要住處的房產都不需要承擔額外的印花稅率(36個月之内)。但是如果某人已有用於出租的房產,然後又購買了一所「作為」主要居所的房產,那麼需要承擔額外的印花稅。
  • 對於最近(36個月之内)繼承的房產,而且持有的股份不高於50%,較高的印花稅率將不會記入。
  • 分居的夫妻將會被視為「獨立的實體」,因此房產數量以及印花稅率將會被分別計算。
  • 大型投資者(例如購買了15座房產以上的投資者)也將承擔額外的印花稅。
  • 買家將在填寫SDLT文書的時候才需要正式聲明他們是否持有額外的房產。
2. 商業地產的印花稅變化
  • 從3月17日凌晨開始,英格蘭和威爾士的商業地產的印花稅,將換為「切片」式的收稅制度,落在不同區間的稅率不同:

商業地產的印花稅

稅率區間(英鎊) 0-15萬 15萬-25萬 25萬以上
稅率 0% 2% 5%

例如某房產價值20萬英鎊,那麼不超過第一區間(15萬英鎊)的部份免征印花稅,而超過第一區間的部份徵收2%,也就是5萬x2%=1000英鎊,最後的總稅費是各部份之和,這裡就是1,000英鎊。

如果是租約業權(leasehold)的房產,印花稅取決於淨現值(Net Present Value,編註:對於租約業權的房產,其價值會隨著租約期限的臨近而逐年降低,因此會用淨現值來衡量)。本次預算聲明添加了一個新的印花稅區間2%,對應淨現值超過500萬英鎊的租約商業房產。

租約業權的印花稅

淨現值(英鎊) 0-15萬 15萬-500萬 500萬以上
稅率 0% 1% 2%

 

3. 大型基礎建設的投資

投入3億英鎊開發北部地區的鐵路網,特別是利茲和曼徹斯特之間的高鐵三期(High Speed 3)。投入8,000萬英鎊到倫敦的橫貫城軌二期(Crossrail 2)。塞文河隧道(Severn Crossing)的通行費在2018年減半。

財政部長還確認了將投入12億英鎊來開發棕地(Brownfield,編註:原來的商業、工業用地因長期使用、污染而變為棕色,也就是荒廢的舊區),以建造3萬所「初購者」房產為目標。

4. 其它變化

此外,除住宅物業之外的大部份資本利得稅(Capital Gains Tax)都從28%削減到了20%,而住宅物業的資本利得稅仍將保持在28%。

5. 專家解讀
地產代理公司Russell Simpson的經理傑克·羅素(Jake Russell)

地產代理公司Russell Simpson的經理傑克·羅素(Jake Russell)

「在最近幾個月和幾年突發的一些稅法改革,例如印花稅和非居籍(Non-Domiciles,編註:大意是指長期居住但仍未視英國為家鄉的人)的稅改後,看到房市沒有發生更多的大動盪,的確是讓人鬆了一口氣。」地產代理公司Russell Simpson的經理傑克·羅素(Jake Russell)評論說,「因此我們可以繼續調整以適應即將到來的變化。未來的一段時間存在著各種不確定性,因此如果能聽到代理的正確建議和指導,這對買家和賣家都意義重大。」

地產代理公司Kay & Co的總經理馬丁·比吉特(Martin Bikhit)

地產代理公司Kay & Co的總經理馬丁·比吉特(Martin Bikhit)

「很高興看到,該英國預算責任辦事處(OBR)已經預測英國經濟直到2020年前的增速都將穩定在2%。」地產代理公司Kay & Co的總經理馬丁·比吉特(Martin Bikhit)說,「如果財政大臣所提到的經濟增長預測是正確的,那麼英國經濟的繼續增長、倫敦的國際都市和文化中心地位將使得倫敦樓市能夠抵擋全球經濟中的任何震顫」。
「而且,橫貫城軌二期也將對倫敦房市產生積極的影響,例如一期工程對帕丁頓車站附近的房價起了促進作用。關於幫助地方當局重新建設棕地的政策值得稱讚,因為這將有助於為倫敦創造更加經濟的適用房。」

Tunstall Property仲介公司的總經理馬克·圖斯頓(Mark Tunstall)

Tunstall Property仲介公司的總經理馬克·圖斯頓(Mark Tunstall)

「財政大臣不太可能——像很多人希望的那樣——廢除近期印花稅的變化,而且房產投資的資本利得稅仍然維持不變也會進一步阻嚇業主投資新房產。」Tunstall Property仲介公司的總經理馬克·圖斯頓(Mark Tunstall)說,「不過從國際角度來看,倫敦將繼續吸引海外投資者和頂級買家,因為即使額外的3%印花稅起效後,倫敦的房產交易成本仍然低於香港或摩納哥。」
「從倫敦黃金地段的租賃房市來看,申請者比上一個季度多出1/4,這不僅是因為過去一段時間印花稅帶來的衝擊,也來自『脫歐公投』的不確定性對房價所帶來的潛在影響。另一方面,印花稅的變化也使得很多原來想搬家的高收入客戶,不得不轉向擴建、翻新原有房產——而在整修期間他們自然需要租房居住。相反,高端的租房房源卻比上季度增加了20%左右,因為很多賣家面對疲軟的市場不得不轉向出租。」

萊坊住宅英國研究主管格萊尼·吉爾摩(Grainne Gilmore)

萊坊住宅英國研究主管格萊尼·吉爾摩(Grainne Gilmore)

「政府對大型投資者稅費減免的態度變化令人驚訝,但不太可能導致建房出租行業的利潤顯著降低。」萊坊住宅英國研究主管萊尼·吉爾摩(Grainne Gilmore)評論說,「租賃市場是英國住房市場的關鍵而且不斷增長的一部份,在這個資產類別,機構投資可能會繼續增長。」

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